济南长清项目前期分析及深度定位报告.doc

2010济南长清项目前期分析及深度定位报告 目录 第1章 城市宏观经济研究 3 1.1 城市发展因素导向 3 1.2 经济增长及财富指标 5 1.3 房地产政策分析 7 1.4 总结 10 第2章 济南住宅市场分析 11 2.1 济南住宅市场分析 11 2.2 济南各区域市场分析 13 2.3 济南住宅市场发展预测 16 第3章 济南商业市场分析 17 3.1 济南商圈的演变分析 17 3.2 济南商业现状分析 20 3.3 济南市商业未来预测 28 第4章 项目地块分析 29 4.1 地块价值评估 29 4.2 地块价值分析 35 第5章 长清住宅市场分析 37 5.1 住宅市场整体分析 37 5.2 区域住宅市场划分 38 5.3 长清老城区住宅市场分析 39 5.4 长清新城区住宅市场分析 41 5.5 长清大学城住宅市场分析 43 5.6 长清住宅潜在供应分析 45 5.7 竞争项目细分 46 5.8 可比案例分析 51 第6章 长清住宅需求市场分析 54 6.1 需求分析说明 54 6.2 潜在消费群体的个人属性 55 6.3 消费行为分析 59 6.4 消费需求分析 63 6.5 消费态度分析 68 6.6 行业专业人士访谈 71 6.7 需求分析结论 71 第7章 长清商业市场分析 73 7.1 长清商业市场概述 73 7.2 商圈细分 74 7.3 在售商业分析 77 7.4 潜在商业项目 80 7.5 长清市整体及项目所在商圈商业市场发展预测 80 第8章 项目定位 81 8.1 住宅部分定位 81 8.2 商业部分定位 82 第9章 项目规划指导建议书 86 9.1 规划设计的原则 86 9.2 规划设计要求 92 第10章 项目经济测算 104 10.1 经济技术指标 104 10.2 取费标准 104 10.3 财务假设 106 10.4 物业配比 107 10.5 二级开发模拟 107 附件：设计成果要求 113  城市宏观经济研究 城市发展因素导向 城市总体规划及对房地产市场的影响 主城区：旧城部分商务、行政、公共服务功能分别向西东转移，西部以商务、商务交流为主；东南部以行政、公共配套为主；主城区由腊山、党家、旧城、燕山、王舍人和贤文六个片区组成。 主城区规划重点是优化用地结构，调整和强化政治、经济、科技和文化中心功能，并发展会展、体育、物流等新兴服务业；建设腊山、燕山两个新区，疏解旧城的中心功能；加强王舍人、贤文传统产业的改造和高新技术产业的发展。 济南实施了“东拓、西进、南控、北跨”的城市规划，东部新城成为房地产开发的热点地区。南部由于受到规划限制，房地产开发用地有限，今后济南的房地产开发多集中在东部、西部和北部。其中，东部集中在高新区片区；西部，以西客站为主，外加腊山片区；北部集中在小清河沿线和洛口片区。 在政府“西进”的规划下，西部发展迅速，各项配套日益健全，潜在客户对区域的认同度日益提高。园博园的建设及“两翼齐飞的发展规划203.65亿元，增长12.3%“十一五”预期全区生产总值达到282亿元，年均增长20.3%长清到济南建15公里轻轨零距离对接市区“两翼齐飞”的发展规划， 数据来源：《济南市统计年鉴》2004-2009年市GDP和人均GDP两项指标均保持整体走高的趋势，200年实现生产总值亿元，增长可以看出，经济的稳定及持续发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时市经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。 数据来源：长清区统计公报通过图表可以看出，产业结构日趋合理，第一产业比重逐渐下降，第三产业所占比例说明的 数据来源：济南统计年鉴 2004-2009年长清户籍人口数量基本保持低速均衡增长 数据来源：济南统计年鉴，2007、2008年无相关统计数据。 尽管2007、2008年两年长清房地产开发投资额缺失，但从其发展趋势来看2004-2009年济南房地产开发投资额呈现快速增长趋势。随着长清区大量潜在房地产项目的上市和需求量的不断增加，预计长清房地产投资额将会较快增长。 房地产政策分析 近期房地产市场政策 2005年以来，国务院先后颁布“国八条”、“国六条”和“国十一条”等房地产调控措施。然而，由于市场结构、环境变化及执行情况等的影响，这些措施不但没有达到预想的效果，反而进入了“越调越涨”的怪圈，价格指数的斜率越来越大，房价犹如脱缰野马一路攀升。2010年第一季度，房地产投资再次活跃、价格飞涨，政府痛下决心，于2010年4月出台了迄今为止最为严厉的新“国十条”，规范房地产市场。这次的调控思路和力度不同以往，不仅打击力度强，而且涉及面广。为了保证全方位打击投机者，部分条款甚至不惜以“误伤”部分低端购房者利益为代价（例如：在二套房贷政策上实行一刀切）。如果再辅之以加息等货币紧