泰宏·百旺都营销推广方案.ppt

项目区位：所在城市命脉， 凭借优越的地理位置、完善的生活、教育、医疗 配套，具备较强的地段优势 项目四至：跃进路贯通项目，昭示性较好，周边生活配套完善，但通达性一般 项目交通： 柳州市内15条公交线路，均在项目百米以内设置公交站点，出行极其便利。 潭中高架桥位于项目旁,其遮挡对于项目影响较大。 项目属于城市成熟生活区，跃进路贯通项目，华联超市、天元金都、美食城均在项目十分钟步行范围内；市中医院分院位于项目东侧百米。 精英生活——城市精英的生活方式 精致园林、运动会所、24小时商务休闲娱乐会所… 百旺之都——身份、标签、价值 繁华之上 、延续辉煌、城市会客厅、商业聚焦之都… 营销策略之：推售步骤 分区原则 依据物业属性、不同客户需求及不同销售时间节点，将本项目分为高、中、低三个区域。分别为： 1）低区1-5层：商业裙楼。 2）中区6-10层：多功能空间。 3）高区11-20层：星级酒店或高端商务型酒店。 营销策略之：推售步骤 推售顺序 高 区 中 区 低 区 首推：高区11—20层，大面积快速去化，迅速回笼资金。 首推：与高区物业同步进行，快速回笼资金。 次推：6—10层，根据高区销售情况，第二波推出。 营销策略之：推售步骤 高 区 高 区 该区域定位为： 星级酒店或高端商务宾馆。 以客户自营为主，可操作空间较大，亦可通过联系几个大客户，联合购买，然后再通过租赁的形式转租给星级酒店或高端商务宾馆客户，开发商作为第三方只予以引荐，不参与返租。 建议交付标准：毛坯。 营销策略之：推售步骤 低 区 低 区 该区域定位为： 跃进路商业旗舰中心。 一层商业：以售为主，形象定位为品牌旗舰店。 二、三层商业：租售同步进行，业态定位为餐饮、娱乐。 四、五层商业：以售为主导，功能定位为大开间写字楼，其主要因素为四、五楼商业的价值低于写字楼的价值。 交付标准：毛坯。 营销策略之：推售步骤 中 区 中 区 该区域定位为： 多功能变换空间。 思路一：自用型办公室。 根据蓄客情况，针对大中型客户，一次性购买两间及以上的，按照其购买的数量隔墙，只留一个卫生间，其他卫生间预留上下水管道。 针对购买一间的客户，预先统计好，在优先考虑大客户的情况后，如若有剩余，就专门留一层给予购买一间的小客户。 营销策略之：推售步骤 中 区 中 区 该区域定位为： 多功能变换空间。 思路二：便捷式酒店。 根据高区的最终定位，在业态不相冲突或者高区客户没有硬性要求的情况下，中区可引进类似如家快捷酒店或7天连锁酒店，以一个或几个客户联合购买，租赁给快捷酒店，开发商作为第三方只予以引荐，不参与返租。 建议交付标准：毛坯。 营销策略之：推售步骤 中 区 中 区 该区域定位为： 多功能变换空间。 思路三：酒店式公寓。 根据蓄客情况，如果购买酒店式公寓的客户较多，建议以酒店式公寓的形式推向市场，只售不租。 建议交付标准：精装。 营销策略之：中区小结 中 区 中区销售建议采用思路一。 中区每层约600㎡，总共约3000 ㎡，每层14间，总共70间。 从目前18组有效来访客户中，写字楼购买、租赁客户10组，占到总客户的55%，需求较其他类型旺盛。 与低区4、5楼形成体量效应，利于提升项目形象。 区域内写字楼租金22-30元/㎡/月，较其他产品类型可实现的最大。 5、推 广 策 略 入世期 爆发 认购期 开盘 清盘 2011.7 2011.8 2011.10 2012.6 配合营销节奏，分三个阶段展开传播 第一阶段： 符号占位，树立想象，引起广泛关注，为预约认购积蓄人气。 第二阶段： 百旺都解码，借助产品特性，全面释放项目优势卖点，深入剖析产品细节。 第三阶段： 品质价值营销，品牌塑造，针对细节推广，形成事件营销强，强势销售，创造溢价。 强销期 第一阶段：入市炒作期（2011年7-8月） 策略一：高端亮相前期筹备 媒体选择/全城轰炸 策略二：包装及销售物料 招商手册/3D宣传片/户型单张/折页/海报/销售中心包装 策略三：优质销售团队打造 项目产品了解/专业培训/销售技巧/接待礼仪等 【媒体选择】：剖析产品，商家引导，拔高客户心理预期。 大型户外： 在市中心繁华地段，商业氛围浓厚、人流密集处展示产品形象，剖析产品信息，增加知名度及美誉度。 在高速公路出入口的高炮，展示项目形象，拦截客户，起到全面诠释项目信息的核心作用。 【媒体选择】：剖析产品，商家引导，拔高客户心理预期。 LED大屏幕： 视觉冲击力、感染力、吸引力、震撼力以及画面精美度都高。时代感、档次感、独特感、品位感、好