海安房地产市场年度报告.ppt

第一章 土地市场分析 海安历年土地市场对比 2008年出台救市计划后，09年行情出现逆转，价格暴涨，加深了海安开发商拿地的热情，在2010年达到历年最高，而随着宏观政策调控不间断打压及未来上市量的增加，2011年海安土地市场成交量出现大幅下滑，同比下降了71.19%，开发商拿地热情剧减。 2011年土地平均价格也有一定下滑，平均价格为1883.3元/㎡，同比去年下降13.6%。 2011年土地成交情况 从板块成交比例来看，城南片区即行政新区的土地成交量达全海安县的55.27%，为各区域最高，未来城南区域将城区未来海安开发热点区域。城西、城东、城北开发量较为平均，城中放量较少，乡镇的土地放量有攀升之势，占海安总土地成交量的12.30% 从成交单价来看，城北受个别大盘影响，单价较高达3283.87元/㎡。因城区房价攀升较快，部分客源挤压至乡镇区域，造成乡镇房地产市场走俏，土地成交单价也开始走高，达到1287.23元/㎡。 土地结构分析 2011年海安土地结构分析 海安近几年土地容积率成交情况 从2011年海安住宅用地分容积率成交情况来看， 2.0-2.5容积率住宅用地成交297862.7㎡，占比57.97%；其次为1.5-2.0容积率住宅用地成交121004万㎡，占比23.55%；第三为1.0-1.5容积率住宅用地成交42995万㎡，占比8.37%。 与往年相比，受行政新区建设影响， 小高层建设较多，2.0-2.5容积率住宅用地增加。 城东 城南 城西 城中 城北 七星湖 01 24 23 06 05 07 09 14a 14b 16 21 19 0507 土地成交分布 2011年，海安商住用地成交20宗，其中市区12宗，乡镇8宗。 其中住宅用地成交13宗，其中市区6宗，乡镇7宗。住宅用地成交较少。 地块编号 具体位置 出让面积（平米） 容积率 01 县城通榆路东侧、奥华国际装饰城北侧 42995 1.5 24 海安县火车站站前广场B区二期 2101 2 23 开发区长江路南侧文萃路西侧 12694 4 06 海安镇海北老集镇 37611 1.6 05 县城黄海东路、通榆路交汇处东南侧 29403.6 3.2 07 县城黄海路、漕平河交汇处西南侧 13092 2 09 海安县城高庄路、万星路交汇处西北侧 17040 2.1 14b 海安镇平桥村 116755.3 2.2 14a 海安镇平桥村 95541.2 2.1 16 海安县城中坝南路西侧、广场南路南侧 83233.6 2.4 21 海安镇海南村7、8、9组 5661.2 0.2 19 海安县城江海西路北侧、镇南路西侧 47683.8 1.6 0507 海安镇曙光东二路49号 1124.3 0.72 地块编号 具体位置 出让面积（平米） 用途 容积率 成交价格(万元) 成交日期 起始价（万元） 成交单价（元/㎡） 起始单价（元/㎡） 溢价率 2010029 县城黄海路南侧、七星湖西侧 140147 住宅 ≤2.50 44422 2010-12-15 21022 3169.67 1500.00 111.31% 2010030 县城黄海路、东湖路交汇处西北侧 67600 住宅 ≤2.80 24500 2010-12-8 10140 3624.26 1500.00 141.62% 2010022 海安镇黄海路南侧、永安路东侧 40644 商住 ≤2.2 6108 2010-9-16 40 1502.80 9.84 15170.00% 2010021-1 县城安平路、永安南路交汇处东南侧 74267 商住 ≤2.60 12297 2010-8-24 12280 1655.78 1653.49 0.14% 2010021-6 县城黄海路、海南路交汇处东北侧 81133 商住 ≤2.60 12798 2010-8-24 12798 1577.41 1577.41 0.00% 2010021-3 县城黄海路、永安南路交汇处东北侧 105314 商住 ≤2.60 17403 2010-8-24 17380 1652.49 1650.30 0.13% 2010021-2 县城安平路、小焦港河交汇处西南侧 48265 商住 ≤2.60 7991 2010-8-24 7980 1655.65 1653.37 0.14% 2010021-5 县城安平路、海南路交汇处东南侧 54807 商住 ≤2.60 8692 2010-8-24 8680 1585.93 1583.74 0.14% 2010021-4 县城安平路、永安南路交汇处西北侧 83345 商住 ≤2.50 12519 2010-8-24 12500 1502.07 1499.79 0.15% 2010