浦东三林项目产品定价报告.ppt

The End 浦东三林项目产品定价报告 2012-7-20 报告内容： 1、项目本体认知 2、整体市场走势 3、区域市场情况 4、项目价格测算 第一部分、项目本体认知 本 体 观 察 【项目本体】 商业、酒店、办公综合体项目 项目整体为涵盖商业、酒店、办公的综合体，规模及配套上优于传统单体商办项目 酒店 办公 商业 商业 商业 东侧地块 占地 1.6万方 总建面 6万方 地上建筑面积 3.2万方 地下建筑面积 2.8万方 物业形态 酒店、商业、办公 西侧地块 占地 2.6万方 总建面 10万方 地上建筑面积 5.2万方 地下建筑面积 4.8万方 物业形态 商业 【办公主体】 小体量乙级办公写字楼 商办建筑单体上体量较小，以纯办公性质打造 品质及建材配置无大亮点，乙级办公楼级别 外立面 高档面砖+双层中空玻璃幕墙 电梯配置 3部客梯、1部消防梯 电梯品牌 奥的斯 空调配置 带新风中央空调 智能化 24小时智能化安保、停车场管理系统 办公总建面 12288㎡ 层数 10 单层面积 1229㎡ 主力面积段 110-230㎡ 【商务配套】 商业配套成熟 项目商业部分及酒店已经成熟运营且入驻情况较好，皆可作为办公部分商务配套，停车位充足 沃尔玛综合性 Shopping Mall Holiday Inn 假日酒店 集中型商业 本案 东西约800个地下车位 区 位 观 察 【板块属性】 传统居住属性 三林板块2008-2012年预售许可情况 区域 板块 用途 发证日期 预售面积 （万方） 合计 （万方） 浦东 三林 住宅 2008 42.92 98.32 2009 40.27 2010 8.92 2011 6.13 2012 3.35 商业 2008 8.22 19.99 2009 2.05 2010 1.29 2011 8.43 2012 0 外高桥 综合保税区 金桥 出口加工区 陆家嘴 金融贸易区 张江 高科技园区 三林 新兴居住区 三林板块规划为传统居住板块 2008年至今无办公性质预售推出 三林板块非传统商务板块，整体办公氛围较弱，纯办公项目开发历年稀少 【产业配套】 区级、市级产业园环绕 康桥 工业开发区 三林 都市产业园 漕河泾 出口加工区 三林周边区域涵盖较多大型产业园，受其辐射可发展一定商务关联需求 周边产业区 产业区 三林都市产业园 漕河泾出口加工区 康桥工业开发区 浦江高科技园 能级 区级 区级 市级 市级 规划面积 1平方公里 3平方公里 26.88平方公里 8.3平方公里 产业规划 传统加工制造 微电子 信息通信 封装软件 新材料 汽车组装及配件 新型材料 电子电器 医药化工 服装鞋业 光电子 微电子设计 计算机信息技术 新材料 生物医药工程 航空航天 新能源 电子仪器仪表 入驻企业数量 10多家 20多家 1500多家 100多家 代表企业 上海品食乐冷冻食品有限公司、上海卫康光学有限公司 英伟达、英华达、英顺达、英源达 美国通用、福特汽车公司、英国皮尔金顿公司、法国施奈德集团、德国大众公司、中国一汽、东风汽车 英顺达科技有限公司、英华达（上海）科技有限公司、泰科医疗器材制（上海）有限公司 、德耐宝齿科（上海）有限公司?? 浦江 高科技园 【交通配套】 立体交通路网支持 本案周边短距离内双轨交、中外环、立体路网，商务活动通达性较好 交通形式 交通工具 通达站点 自驾 中环线 古北虹桥 外环线 虹桥机场 轨交 6号线 世纪大道 11号线 徐家汇 公交 572 徐家汇 795 陆家嘴 780 人民广场 84 杨思 755B 桂林路 1003 L6 华夏西路站 陆家嘴 浦东机场 L6 L11 外环 中环 徐家汇 人民广场 世博 从项目观察——本案作为综合体项目的乙级办公体，品质不高，但自身其他物业的发展为办公部分形成较好发展支撑，价值上优于同级别传统办公体； 从区位观察——三林为新兴居住板块，办公本发展机会较小，但周边区域大型产业园所衍生的商办需求成为本案发展契机，加上路网的优势及区域办公稀缺性，本案可作为区域优质商办项目运作； 第二部分、整体市场走势 【宏观市场】 上海中外环在售办公成交走势 11年2月新政后，全市办公成交波动性较大，需求特征不明显，月均成交1.7万平米 成交量持续波动，基本维持在月均1.7万平米 上海市中外环在售商办产权物业成交量走势 整体成交价格在1.9w至2.1w区间内浮动，月均20526元/ ㎡ 【宏观市场】 上海中外环在售办公价格走势 2011.1至今上海中外环商办物业成交均价20526元/平米 上海市中外环在售商办产权物业成交价格走势 【中观市场】 浦东中外环在售办公成交走势 浦东中外环办公性质产品成交体量在低位徘徊 成交物业类型以酒店式公寓为主 金桥智富大厦高桥新城成交近1万方