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济南恒隆调查报告 2012年7月 项目名称：恒隆广场·济南 项目地点：济南市历下区泉城路 项目开业：2011年8月26日 项目占地：约5.235公顷 建筑层数：主体地上7层地下2层 附属用房地上4层 建筑高度：主体整体不超过45米， 局部50米，附属用房20.7米 总投资： 30亿元 地上容积率：3.25； 地下容积率：1.69 建 筑 密 度： 58% 绿 地 率： 14% 地上建筑面积：171000平米 地下建筑面积：88600平米 建筑设计：济南同圆设计有限公司 巴马丹拿国际设计公司 济南典型商业案例研究——恒隆广场 济南恒隆广场于2007年12月7日开工，2011年8月26日开业，项目 长约780米、宽约230米，北至泉城路，南到黑虎泉西路，东邻天地置 业，西接榜棚街。 项目总建筑面积28万平方米，商业面积17万平方米，总投资近三 十亿人民币，是个体量巨大，投资巨大的商业恐龙级项目。建筑密度58%，绿地率可达14%。香港恒隆地产有限公司计划投资约25亿人民币，目标是打造一个世界级购物中心。 恒隆广场地下两层、地上七层，集百货商店、超级市场、专卖店、娱乐场所、电影院、酒店、商务办公、餐饮等为一体，功能十分齐全。 设计分析： 1.外立面采用玻璃幕形态，新颖而充满动感，将传统美学与现代艺术完美结合；在 颜色上采用天蓝色，使整个建筑以水为建筑理念的思想得到充分的贯彻和体现； 2.内部空间异常宽阔，视觉通畅无阻，购物环境非常舒畅，给人以自由自在的感 觉； 3.内部结构中，大小中庭18个，增加了项目整体品质。 简洁的护栏线条，流线型的设计 恒隆广场的行人天桥是一大建筑特色。作为省城首座跨越护城河的行人天桥，恒隆广场行 人天桥全长89.46米，天桥选址在恒隆广场中轴线的南段， 向南跨越黑西路后再跨过护城 河， 接驳护城河南岸， 而桥的末端则直接与泉城广场相连。此桥可改善现有的人行交 通，方便市民的使用。当可进一步为济南恒隆广场带来巨大的南北客流。 开阔的中庭设计，视觉无阻碍 环廊除扶手外还另加一层钢化玻璃高于扶手10公分左右,有效地防止物品 及儿童坠落。大厅布展及绿植装饰采用了突出艺术性的设计效果。 品牌数量 服装 餐饮 配套 主/次主力店 小计 1F 45 8 20 0 73 2F 27 5 10 0 42 3F 36 9 21 1 67 4F 40 4 12 1 57 5F 21 1 36 4 62 6F 0 14 0 1 15 7F 0 0 0 3 3 合计 169 41 99 10 319 在F1楼层中，服装与珠宝首饰占主导业态，其中休闲服饰占到24.7%，位于各业 种之首；而化妆品业态占比仅为2.6%，比重偏小，租金收益没有完全得到释放。餐 饮类分布在一层沿街最好的位置，没有起到对人流的拉动作用，租金承受力不足， 在日后的经营中会逐渐显现出来。 在F2层商业业态中，服饰依然是主力业态，在本层中鞋包占到23.3%，女装占 30%，这个品类占据了本层业态的50%。 F3层依然以服装为主要业态，珠宝配饰也占了很大比重，对业态起到补充作用。轻便 美食在本层中占到7.04%对人流的拉动起到至关重要，然而该业态分布在3层通道两 侧，造成人流集聚，不利于疏导。 F4层业态依然以服装为主，主要是休闲服饰，鞋包和珠宝配饰依然为补充业态， 服务业态偏少是本层的一大缺失。品牌组合上，本层布置了许多快销品牌，对整 体的项目人流吸引起到一定作用。 F5层业态分布以儿童类为主，主要是吸引人气的业态和补充类业态 F6层业态以餐饮为主，其中油烟较重的中餐占到53.3%，安排到6层是为了油烟的排放 F7层两个主力店，一个餐饮，一个高档影院，吸引人流