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济南槐荫区西客站情况汇报 战略发展部 2014年9月1日 区域市场分析 1 项目概况 2 项目分析 3 报告大纲 第一部分 区域市场分析 1、土地出让情况 区域内蓝色标注为已出让项目。 区域内红色标注为未出让项目。 区域内红色+星号标注为意向出让项目。 综合来看，区域内住宅用地只有20、21、27、28号规划用地。但目前这几宗地属于军产，拆迁难度极大。 （一）区域宗地情况 （二）项目交通轨道概况 1、济南市轨道交通近期规划 根据本届市委班子济南城市发展“西进”战略的基调。为连接“创新谷”科技园区与济南市区和长清市区，轨道交通R1线将作为最先开工的轨道交通项目。 37公里 35公里 26公里 2、项目轨道交通情况 项目 “体育公园东侧”项目处于R2号轨道交通线上，位于文化中心站。 根据济南市近期轨道交通规划，未来3年时间，该轨道交通线开工的可能性不大。根据轨道交通的建设时间，预计在2023年通车运行。 （三）土地价格 土地出让价格在440万元-480万元/亩之间。 住宅用地容积率在2.2-3.0之间，楼面价格约2800元/平方米。 商业用地容积率在4.5-6.5之间（个别超高容积率地块不计算在内）楼面价格约1400元/平方米左右。 周边住宅项目销售情况 序号 项目 价格 开盘时间 8月份 销售率 位置 折扣 1 恒大金碧新城 6980元/平米 14年03月01 611/1297 兴福寺路与潍坊路交汇 1500元精装 2 荣宝御园 6900元/平米 13年11月05 252/514 齐州路与兴福寺路交汇处 特价6380元/㎡ 3 恒大翡翠华庭 8400元/平米 14年05月25 537/733 潍坊路与威海路交汇处 2500元精装 4 中建锦绣城 6800元/平米 13年08月04 1044/1882 齐州路与兴福寺路交汇处 暂无折扣 5 金科世界城 6480元/平米 14年04月19 980/1793 经十路与齐州路交汇处 8千抵3万 （四）周边项目销售情况——住宅市场 西客站片区周边住宅销售价格为6800元/㎡左右，销售率在48%左右，去化率约19个月。（注：不包含签约后未网签业户） 周边办公项目销售情况 序号 项目 价格 开盘时间 8月份 销售率 位置 折扣 1 绿地中央广场 8600元/平米 12年04月01 257/612 槐荫区西客站站前广场 全款92折 2 西进时代中心 9000元/平米 14年10月01 未预售 齐鲁大道以西经十路与烟台路中间地块 特价8500元/㎡ 3 西元大厦 8500元/平米 13年09月15 210/286 济南西客站南侧1000米 1000元/㎡精装 西客站片区周边办公销售价格为8500元/㎡左右，销售率在42%左右，去化率约23个月。（注：不包含签约后未网签业户） （五）周边项目销售情况——办公市场 绿地所开发的站前广场（绿地缤纷城项目）于2012年开业，目前招商率不足一成，免除一年全部费用并提供部分装补仍无法吸引商户入驻。绿地美利亚酒店为4星级酒店，共计231间客房。目前入住率不足3成，以商务接待为主。 （六）周边项目销售情况——商业市场 美利亚酒店 第二部分 项目概况 一、体育公园东侧项目概况 项目分为三个地块。东至滨州路，南至日照路，西至潍坊路，北至威海路。 恒大金融中心 地块B-1：规划用地68700㎡（约103.05亩）。性质为商业金融业，地上容积率≦5.5，地下容积率≦2.5，建筑密度≦45%，停车位0.8/100㎡； 地块B-2：规划用地67000㎡（约100.5亩）。性质为商业金融业，地上容积率≦5.5，地下容积率≦2.5，建筑密度≦45%，停车位0.8/100㎡； 地块B-3：规划用地面积约33500㎡（约50.25亩）。地上性质为公共绿地。地下 性质为商业金融业，地下容积率≦3.0。 项目规划设计方案须符合《西客站核心区城市设计》，同时须征得济南市西客站片区工程建设指挥部同意并落实城乡规划主管部门针对项目有关规划控制、引导意见及相关规划管理要求。 二、 产品初步规划 产品规划表 序号 名称 单位 数量 1 规划总用地面积 ㎡ 169200 2 总建筑面积 ㎡