海航广场·皇冠假日酒店项目汇报.ppt

预期投资与收益 项目总投资成本：132000万元； 其中：酒店投资约10.78亿； 精装小户型公寓式酒店约2.42亿； 整体项目土地单方费用：2277元（补缴土地出让金按4000万元计）； 整体项目单方造价：16904元； 其中：精装小户型公寓式酒店单方造价：8576元； 精装小户型公寓式酒店销售收入：5.15亿元； 精装小户型公寓式酒店销售净利润：2.58亿元； 酒店投资动态回收期约22年 （含建设期）。 云南海航置业有限公司 二〇一一年五月 海航广场 · 皇冠假日酒店项目汇报 目录 项目地理位置 项目四至及现状 宏观形势及房地产产业利好因素 当地宏观投资环境 当地市场发展态势 酒店板块市场 公寓板块市场 主要规划指标 美国HKS规划方案 目录 SWOT分析 项目定位 项目计划 预期投资与收益 项目地理位置 项目位于昆明市一环路内主城核心区，环城西路与西坝路交汇处，东与云南白药厂相接、西临环城西路、北临西坝路，周边氛围较好，客观条件比较优越。项目地块拥有成熟的主干交通网络、距离昆明市四大中心商圈之小西门商业圈约3公里、螺蛳湾商业圈约4公里、昆百大三市街商业圈约3公里。距火车站约4公里、距昆明机场7公里，有多条公交线路，交通条件十分便利。项目周边社区配套完善，医疗、教育、商场、银行、宾馆、餐饮、休闲等设施俱全，居住气氛较浓厚。 1 1 项目位置 项目地理位置 本案 项目四至及现状 东临白药厂厂房 西临环城西路 南临中民合众大厦 北临西坝路 项目正面（天阳花园） 街景花园 项目远眺 项目后面（云南白药厂） 昆八中 新闻南路 华丰医院 轻西宾馆 原酒店使用12年之久（其间停业3年），设备设施严重老化，且无中水、楼宇自控、污水处理等系统，不符合国家现行强制规范；酒店咖啡厅钢网架抗击地震能力较弱，具有较大安全隐患；整体品质较低、有损品牌形象。 宏观形势及房地产产业利好因素 2010年以来，“国十一条”、“新国四条”、“新国十条”等一系列调控新政密集发布；2011年，“国八条”、限购令的发布，一线城市房地产市场整体成交量大减，部分区域二手房价格大幅下跌。 随着国家一系列的调控的深入，许多大牌地产企业都将开发重心转向二三线城市。 昆明作为二三线城市，房价还处于一个相对较低的水平，随着新昆明建设和昆明城市化进程的加快，房地产发展正处于上升期。目前昆明的房地产市场正处在一个多方博弈的状态，限购令的执行虽有成效，但楼市均价水平却仍有小幅的上扬。 宏观形势 宏观形势及房地产产业利好因素 产业利好因素 房地产已绑架中国经济??????中国经济三驾马车出口、消费和投资由于国际金融海啸和中国社会保障体系不健全的缘故，出口和消费十分低迷。而投资部分的基础设施建设又基本完成。所以具有行业带动作用的房地产投资业，成为了中国经济的头号支柱，房地产因为其带动性和不可替代性房地产因为其带动性和不可替代性，“绑架”了中国经济。 刚性需求????? 只要有房地产业就一直会有刚性需求，这个恒古不变的力量也是助推房地产业来年继续向上的重要力量。 宏观形势及房地产产业利好因素 产业利好因素 城市化进程 剩余的农村劳动力从土地上剥离，释放土地价值，继续中国的城市化进程是不可逆的历史进程。不断的城市化就意味着更多的人和更多的城市，也就意味着更多房地产上升力量。 通胀预期????? 在粮食、汽油等生活必需品的轮番上调之后，人们对于通货膨胀的预期十分清晰，因此通胀威胁将极大刺激购房者将资金投向楼市，因为就个人理财而言，房地产被誉为通胀的狙击手。 宏观形势及房地产产业利好因素 产业利好因素 各级地方政府博弈????? 不可否认的是，由于“转让土地使用权”和地方财政的种种关联，地方政府博弈中央政府政策，也是导致抑制房地产发展不能上下一致，反而利好楼市的重要因素。 “大鳄”入侵???? ?随着国家一系列调控的深入，许多大牌地产企业都将开发重心转向二三线城市。就昆明本地而言，万科、保利、碧桂园、龙湖、恒大等大牌地产企业的进驻就是非常明显的佐证。 当地宏观投资环境 2009年昆明市实现生产总值1808.65亿元，同比增长29.77%。是近十年来增长最快的，高于全国平均水平2.7个百分点； 2010年昆明市实现地区生产总值(GDP)2120.37亿元，比上年增长14.0%，全市居民消费价格(CPI)比上年上涨4.2%。全市城镇居民人均可支配收入18875.65元，比上年增长14.4%，扣除物价因素，实际涨幅已达到9.