深圳雍景湾踩盘报告.ppt

code | # 招商地产具备国家一级房地产开发资质，拥有综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团 项目位于工业七路与爱榕路交汇处，紧邻四海公园，处于蛇口中心区位 项目占地4.9万平米，总建面12.3万平米，属于大型高层社区 雍景湾以价格标杆挤身于高端住宅，其均价远高于同类型配置产品 蛇口区域规划、城市配套资源以及产品的价值支撑了项目“城市豪宅”的定位 区域前景：未来蛇口将以“一轴一心三核”为理念进行规划，政策利好催生区域价值 片区升级：招商地产以区域运营的角色，600亿资金再造蛇口，区域配套全面升级 景观资源：近观四海公园、高层单位可远眺大南山、欣赏东南方向海景 交通配套：众多公交线路经过，畅享双地铁双口岸，六大主干道区内及区外交通网线成熟 生活配套：片区中心地段，半小时生活圈，配套资源完善 教育配套：项目周边规划丰富的教育资源，从幼儿园至高中，满足一站式教育需求 产品体系：知名开发商、前瞻理念规划和设计，以豪宅体系进行产品打造 智能化及安防：以外紧内松、人防加技防的原则，实行可视话及红外监控管理 产品配置：产品线过长，以小面积产品为主力，建筑密度、容积率过高，不利拔高豪宅形象 周边环境：街道狭窄拥挤，环境嘈杂，周边楼盘林立，建筑密度高，影响居住舒适度 区域政策规划及再造升级催生豪宅趋势，蛇口中心地段培育了高端土壤，以城市资源强化产品价值形成核心竞争点 城市豪宅以面积、容积率、房价为基础条件，以品牌、地段、产品品质、配套及服务为四大衡量标准 地段的不可复制性使其成为“压倒性”因素，城市豪宅必须具备在地段上的优势 建筑风格是打造豪宅外部形象的重要因素 中信红树湾：打造户型亮点，强调资源最大化利用 红树西岸：打造五重安防系统 香蜜湖1号：打造高档会所，配置恒温泳池 在KPI体系中，雍景湾具备了大部分豪宅标准,但户型设计是最大的不足 在与传统城市豪宅的对比中，雍景湾地段与配套优势明显，但其他指标上都略显不足 导入“微型”城市豪宅概念，定义雍景湾为该类新型豪宅 城市配套 （2/4） 2 海月站 海厦站 后 海 大 道 工业八路 工业七路 爱 榕 路 雍景湾 公交站点及线路 设有四海公园南、工业七路口、育才二中三个公交站点，有22路、70路等多达十余条公交线路经过； 地铁 享有双地铁口配套，分别是地铁二号线的湾厦站和海月站。 主干道及港口 六条主干道：后海大道、工业八路、工业七路、公园北路南海大道； 双口岸：蛇口港、太子港 双客运站 城市配套 （3/4） 2 海上世界 主题街区 海上体验馆 蛇口国际学校 蛇口沃尔玛 蛇口体育中心 城市配套 （4/4） 2 育才二中 育才二小 QSI国际学校 育才三幼 东湾小学 雍景湾 产品打造 （1/2） 3 产品 园林 建筑 会所 装修 140-160平米奢华大户，南北通板楼两梯两户板楼设计，产品舒适度较好； 泰式皇家园林风格，设置两大游泳池，并最大限度的大南山、四海公园等自然景观，形成双园林效果； 建筑整体结合周边环境及景观布局需求，形成内敛有序的布局关系；外立面简约大气； 外墙预拌聚合物水泥砂浆；立面以高档面砖为主，大量铺用高档石材；屋面采用30厚挤塑聚苯乙烯泡沫板 1500平米规模会所，设有红酒、咖啡、健身、瑜伽、雪茄、棋牌等功能，高雅而富有品味； 豪宅 体系 高端 产品 产品档次 产品打造 （2/2） 3 可视对讲系统 闭路监控系统 停车场管理系统 门禁管理系统 周界报警系统 无线巡更系统 背景音乐系统 智能化系统 在小区周边围墙设置红外对射探测器、摄像机； 小区内各主要入口处、车库等部位设置摄像设备，智能中心可随时查看现场情况； 在每栋单元设置可视对讲门禁系统、电梯内设置闭路监控电视系统； 在每户设置可视对讲 安 防 系 统 Part 3.3 不足分析 不足分析 （1/2） 4 产品 容积率 梯户比 客户类别 52-88平米小户产品共计512套，占比高达50% 容积率为2.66，绿化率为33.1% 两梯5户，两梯6户 客户多数以刚需或初步改善性需求为主 产品特性偏离豪宅驱动因素 产品配置 不足分析 （2/2） 4 蛇口中队 施工项目 爱榕路 景园大厦 老社区 主题店 近海路 荔林路 Part 3.4 定位小结 小结 1 区域规划 城市配套 产品打造 区域前景 片区升级 景观资源 交通配套 教育资源 生活配套 产品体系 智能化及安防 地段型高端住宅 占据城市资源 提升产品附加值 不足点 产品配置 周边环境 高端住宅的不利因素 城 市 资 源 型 高 密 度 豪 宅 4 城市豪宅分析 3 2 1 项目概况 定位分析 产品分析 5 项目总结 Part 4.1 城市豪宅概念 基本概念 1 建筑面积140㎡以上 高于同级地块均价的1.2倍 条件一 条件二 条件三 容积率1.