湖南长沙县开元东路房地产项目策划建议.doc

长沙县开元东路91亩房地产项目策划建议 开发单位：长沙方略投资发展有限公司 建议单位:深圳市新摩尔商业管理有限公司 2010年9月29日 目 录 一、项目基本概况及周边规划条件研究 二、项目的区位、周边自然资源的价值 （一）、项目的区位及周边的价值 （二）、项目的主要竞争对手的分析 （三）、 项目所在的区域思考：提出三个核心问题 三、项目的产品的初步思考建议 四、项目的商业规划与规划设计的建议 五、项目的盈利模式的初步思考建议 六、公司的基本简介（包含相关操作团队介绍） 七、项目总体策划与概念性规划设计报价 一、项目基本概况及周边规划条件研究 本项目占地91亩 ( 60734万平方米),容积率为4.5 建筑面积为27万平方米 本项目北侧临近地块是五星酒店等产品定位,北侧800米就是松雅湖湿地公园。项目西侧为恒基兆业的高尚住宅项目。 图1 地块相片 二、项目的区位、周边自然资源的价值 本项目在长沙县城东四线与开元东路围合的东北角落 （一）、项目的区位及周边的价值 1、本项目处于开元东路，拥有交通便捷的价值优势。 2、北侧距松雅湖800米，属于松雅湖的二线湖景，自然景观价值的体现不明显。 3、周边的自然绿色生态环境较好，自然生态绿色的价值可以很好的体现出来，属于未来高尚湖居生活区域。 4、项目处于松雅湖自然景观旅游资源的范围，拥有良好的旅游资源的价值。 5、项目紧邻的西侧是恒基兆业的凯旋门项目，未来的直接竞争对手。 （二）、项目的主要竞争对手的分析： 恒基 凯旋门的项目分析： 1、项目的基本概况： 2、规划布局：采用围合式布局，营造高度的私密性，100米超宽楼间距，楼栋北高男低，错落有致，层次感强。 33层观景效果 从凯旋门33层顶层观看松雅湖 3、户型配比：项目以中小户型产品为主导，90㎡以下户型占到63%以上， 4、户型分析：周正通透、适用率高；入户花园、凸窗设计，附加值高。 5、园林规划：8万㎡超大主题式中心园林景观，尊贵别致，展现港资的势力品牌。 6、豪华会所配置：打造国际级港式尊贵生活 7、项目的评价： 优势：香港实力品牌开发商，项目品质感强，全新的港式文化生活。 劣势：项目一期的价格为4000-4500元左右,升值空间较大,项目二期湖景住宅价格为7500元左右,最高将达到8000元价格。 成功点：将港式的文化的尊贵内涵演绎的淋漓尽致 幸福里二期项目地处长沙经济技术开发区、幸福里一期工程的东部，占地面积267亩，总建筑面积为64万平米，拥有完善的生活配套设施如：沿街商铺、集中商业、小学、幼儿园、游泳池等，以自然、生态为核心理念的现代园林景观，住宅在充分利用原有地形的基础上，依山而建，户户朝南，通风采光良好。以小高层和高层为主，是独一无二的城市中心浅丘水岸生态住宅。 总平面布局根据长沙县县城总体规划要求，做到“起点高、立意新、功能全、环境美。”一期工程包括TOWNHOUSE公寓、青年公寓、会所、大型超市。所有别墅、TOWNHOUSE公寓依山而建，通过多变的形体，围合出各自的庭院空间，使每一户都享受到不同的景观。 2、项目的产品初步思考建议以及物业组合比例假设模型 27万平方米 住宅比例为60% 商业比例为40% 高层建筑公寓 3万平方米 住宅 13.2万平方米 写字楼 2万平方米 商业 2万平方米 商业街区 1万平方米 SOHO 5.8万平方米 地下建筑面积 具体物业比例需要根据市场情况进行深入的研究,尔后推算规划条件,做好概念性规划方案,最后得到规划局认可,形成最优的盈利模式,实现可持续的最佳盈利目标。 住宅户型初步建议: 滨湖的大户型占有总比例20%(160平方米-200平方米) , 中等户型占有10%,小户型占有70%.可变户型占有30%,可以组合成为120平方米户型。 50%户型都要有入户观景花园。 本项目写字楼建议高度为100米,16层中下部分以SOHO为主,满足商住的要求,建议项目16层以上作为定制湖景写字楼出现,同时满足部分大客户的定制要求,充分利用松雅湖的规划优势。 SOHO户型建议为80平方米为主, 可以根据需要组合为160平方米,适合中心企业办公。 项目营销策略 1.户型比例的精确化策略 任何主观构思的户型比例和市场都有差异,新摩尔结合在青岛定制高端住宅的操作经验,拟采取如下策略: 高端户型定制 开展个性化住宅户型征集和调研活动,表达顾客对理想家园的追求 提供相关奖品 中小户型比例有奖征求顾客意见活动 公开邀请潜在客户参与设计,将设计成为公开性活动 评出最佳建议客户,赠送液晶电视 目标客户问卷调查 做好1000份问卷调查 精心选择访谈对象,把握房地产心政后顾客购买的心理变化 2.推出空姐式服务营销 面对中高端