Q市山水名宅项目土地思考、市场研究及项目定位.ppt

结 论 1、Q市新区小高层、高层供应量很大，达到1047226㎡，占总量的81.03%,存量过多，达771769平米,占总量的60.04%,平均销售率26%; 2、多层和亚别墅，供应量较小，存量很少，其中多层存量33000㎡，占总量的2.57%，亚别墅存量39120㎡，占总量的3.03%，多层销售速度较快67%，亚别墅适中54%。 3、Q市新区住宅平均售价（不含别墅）：3625元/㎡（含汇景新都），与西高新住宅平均售价：3579元/㎡相比略高，高出1.3%，若去除汇景新都因素则均价为:3926元/平米,与西高新比，高出约10%。与全市住宅均价：3076元/㎡相比则分别高出11.3% 和27%。 4、Q市新区小高层、高层平均销售率：26%，平均销售周期7.4个月;多层平均销售率：67%，销售周期7.4个月;亚别墅平均销售率：54%，独栋平均销售率89%,别墅类平均销售周期41个月。 5、若本项目定位为Q市高尚产品，从供应量、存量、销售率、销售周期四个层面考虑，以亚别墅为主要方向比较适宜。 Q市6号 汇景新都 嘉日新家园 湖滨花园 Q市嘉园 钻石王朝 丰景佳园 Q市春晓园 市场研判——竞争项目研究 区域住宅竞争研究 市场研判——竞争项目研究 物业类型 独栋 亚别墅 多层洋房 建筑面积 5292㎡ 39120㎡ 33000㎡ 套数 18 196 225 Q市新区物业类型存量 市场研判——竞争项目研究 联排别墅竞争研究 大面积的跃式、复式＆ TOWNHOUSE市场 别墅市场＆ TOWNHOUSE市场 在售TOWNHOUSE项目＆TOWNHOUSE市场 2002下半年，别墅市场开始降温、市场交 易稀疏 别墅土地供应市场明令“叫停”和2003年以 来多家别墅项目采用降价策略的催化刺激 下，别墅市场又开始回暖 总面积大、总房款高以及别墅所在地理位 置、环境和产品本身可能存在的一些不足 也在一定程度上降低了消费者的购买兴趣。 市场供应与需求在一定程度上错位 ， TOWN HOUSE的潜在市场需求空间还远 未表现出来。 随着别墅土地供应市场的“叫停”以及“新”富人的出现 ， TOWNHOUSE市场空间显现 据西安房地产信息网2001年和2002 年销售统计反映，这些项目中的部 分项目的跃层、复式都取得了较好 的销售业绩 西安全市近三年来10多个项目设有 跃层、复式，这些复式、跃层住宅 总面积在180—300平方米不等，总 房价基本都在70万元以上，最高总 房价达到100多万元 □由此表明，总房价控制在100万元左 右的高档房产具有十分看好的前景。 西安跃、复式其总价款直逼TOWNHOUSE 湖滨花园TOWN HOUSE第一期、 第二期已经宣告售罄，第三期也 在热销 紫薇田园都市的TOWNHOUSE也取 得了不错的销售业绩 西安TOWNHOUSE项目本来就只 有为数不多的几个，市场竞争压力 较小 自湖滨花园TOWNHOUSE推出以来，TOWNHOUSE就一直处于热销状态 TOWNHOUSE在西安将是很具市场竞争力的物业形态， 市场存有较大发展空间。 本区域由于具备TOWN的有利条件，同物业类型项目相对较少 竞争项目并没有明显的产品差异，市场空间容易寻找 市场研判——竞争项目研究 市场研判——市场需求研究 需求总量测算 时间 销售面积(万㎡) 折合套数(万套) 2002年 252.90 2.53 2003年 278.19 2.78 2004年 306 3.06 推算2005年至2007年市场消化量(万套) 2005年 3.06×1.1=3.37 2006年 3.37×1.1=3.70 2007年 3.70×1.1=4.08 2005年1月至2007年12月累计市场消化量预测 3.37＋3.70＋4.08=11.15(万套) 高档商品房需求量:11.15×0.2=2.23(万套) 其中 ? ? ? 多层洋房: 2.23×0.294=0.66(万套) 叠加别墅: 2.23×0.168=0.37(万套) 联排别墅: 2.23×0.31=0.69(万套) 独栋别墅: 2.23×0.228=0.51(万套) 可考虑在Q市购买高档商品房的物业数量分述如下 ? 物业类型 可考虑 愿意购买 花园洋房 0.66×0.56=0.36(万套) 0.66×0.186=0