上海浦东新区铜山街项目商业策划方案(126页).ppt

腾飞中的后陆家嘴，孕育了无限商机 多元商业需求，催生商业宝地 在CBD与生活区之间打造财富传奇 市场调研及地块研究 浦东商业地产2004 到2004年底浦东可供商务办公楼199幢，可供招商面积447万平方米，已租售和自用的面积371万平方米，租售自用率为83.1% 到2004年底年新区商铺交易面积近10万平方米，其中中心城区销售量占85%，15-100平方米的小商铺最受欢迎 浦东商业地产已形成“三大组团”：小陆家嘴商务圈、竹园商务圈和新上海商业城商务圈 浦东商业地产2005 1,碧云体育休闲中心将新增1万平方米商业设施； 2,上半年张江地铁商业广场、龙汇路餐饮特色街将开业； 3,下半年崂山东路休闲街南段将完成调整并开放夜市，张家浜创意街南侧也将开业； 4,年底，梅花路商业街、也将开业，南北滨江的开发将形成滨江大道风情休闲街。 5, 2005年的浦东商业发展指标：实现商品销售总额3370亿元，同比增长15％；实现社会消费品零售总额394亿元，同比增长10％。 浦东商业的未来 浦东新区在现有300万平方米商业面积的基础上，将再增加100万平方米，同时构建一个“核心商圈”和6个“特色商圈”。 由“新上海商业城—世纪联华”构成的张杨路商圈将成为未来浦东商业发展的核心区域 小陆家嘴、新国际博览中心、花木行政区、世博园区、各工业园区、机场是浦东商业规划的第二层次，称为6大“特色商圈”。 宏观调控下的浦东商业地产 商业地产的价格有一定的理性回归 购房者对于商业地产市场的关注度和选择比例明显增加 从商铺投资选择来看，投资者多数选择沿街商铺 商业地产价格并没有与住宅价格同步下跌，呈平稳态势 购房者对商业地产的性价比及未来经营更看重---价格弹性增强，价格特别是总价将发展为购买与否的分水岭； 浦东商铺出现了“死铺”现象 浦东办公楼基本状况 浦东办公楼形成四大板块—四条主干道沿线格局：小陆家嘴板块、竹园板块、金桥板块、张江板块；浦东大道、浦东南路、张扬路与杨高路沿线办公楼聚集地。 小陆家嘴板块 物业特点：本板块主要以顶级写字楼、甲级写字楼为主。以金茂大厦、汇丰大厦为典型，涉外大厦为主。写字楼的标准面积偏大，多在1500平米以上。本板块高档写字楼已形成规模，成为高档办公区。 经营特点：此板块的写字楼多以只租不售为主营方式。 客群特点：本板块的客群类型主要集中于境外公司，以金融、证券等行业为主；而境内公司多以国内比较著名的能源公司、金融机构为主要客群。 租金状况：本板块的租金分为两种，有顶级与甲级之分。顶级写字楼的租金均价在1.26美元，甲级写字楼租金均价在0.85美元。 空置率：本板块的空置率在5%左右。? 物业特点：竹园板块作为陆家嘴金融贸易区的一个板块，拥有的办公楼数量在浦东地区排名第一，但在办公楼的档次上较小陆家嘴地区有所不及，形成小陆家嘴的有益补充。甲级写字楼与乙级写字楼并存，较低的门槛为其他国内与境外的中高挡企业提供了更多的选择。 经营特点：本板块的经营方式比较多样，并存在租售并举的方式。一些高档的、04年以前建成的写字楼多以出租为主，而在新建的写字楼中出现租售并举的现象，裕景国际商务广场，也因其户型面积等方面具有相当大的优势而备受关注。 客群特点：主要以境内及境外的中高档企业为主，行业以物流、外贸、咨询、运输为主。 租金状况：本板块甲级写字楼的租金水平低于小陆家嘴地区，在0.6—0.8美元，乙级写字楼的租金在0.3—0.5美元。 金桥板块与张江板块： 物业特点：金桥、张江是两个较有特色的板块，金桥出口加工区和张江高科技园区是这两个板块赖以生存和发展的基础，这些区域内制造型企业密集，故对低密度办公楼的需求较大，这就使得上述两个板块纯办公楼所占的市场份额较少。 客群特点：客群主要以园区内的国内外企业为主。 典型个案 环球广场：环球广场位于本项目所在地块的西恻，与地块直接相临。环球广场是2004年建成的，32层，现在租金是2.6元/月/平米，物业费是12.8元，主要的客群为国内的能源、运输、外贸行业为主。出租率为85％。 裕景国际商务广场于2005年8月26日开盘，为2幢30层与36层的国际5A甲级办公楼。单价为25000元/平米，面积在130—160平米。 ---从租金、价格、空置率等多项指标表明，上海办公楼市场从2000年开始缓慢回升，目前正逐渐步入一轮景气时期。 ---从长远来看，上海办公用房还远没有达到饱和。从发达国家的经验来看，如美国，办公楼市场规模为3.5亿平方米，家居市场规模为11.8亿平方米，办公楼与家居规模的比例达30%，而上海办公楼市场目前的