上海高福坊商业项目定位及推广报告.ppt

基本信息 1 市场情况 2 价格预判 3 租售建议 4 伍、商业价格预判 商业面积列表 9926.08 52 —— 合计 821.2 3 1+3F 独立商业4 3074.16 16 1~4F 独立商业3 157.5 1 1+3F 独立商业2 321.48 1 1+3F 独立商业1 720.71 4 1+2F 6号楼底商 825.8 4 1+2F 5号楼底商 693.83 4 1+2F 4号楼底商 1417.6 8 1+2F 3号楼底商 1462.1 8 1+2F 2号楼底商 431.7 3 1+2F 1号楼底商 套内面积（平米） 套数 层数 物业 商业基本信息 根据目前CAD图纸提供，实测独立商业得房率94%； 假设住宅底商得房率65%； 12125 3470 2082 4203 2031 339 面积（平米） 52 8 8 17 13 6 套数 100.0 28.6 17.0 34.6 16.8 3.0 百分比（%） 合计 400平米以上 301~400平米 201~300平米 101~200平米 100平米以下 面积分布段 商业面积统计 玫瑰广场 1.5万平米 嘉杰国际 北侧：1.3万平米 蒙特利城 1.7万平米 绿洲雅宾利 6万平米 四川北路商圈 不夜城商圈 七浦路商圈 新湖地块 3万平米 本案高福坊 1.3万平米 商业格局板块割据 区域市场竞争激烈 区域商业格局 60 75~80 销售率 （%） 报价 —— 总价2400万 600 1~2F 中兴路 成交价 2006.12 25000 156 1~2F 中华新路 成交价 2007.11 42000 600 1~2F 中兴路 绿洲雅宾利 报价 —— 3.5~4.1万 —— 1~2F 永兴路 成交价，路口转角 2006.12 27500 200 1~2F 鸿兴路（永兴路） 成交价，非转角 2007.10 25000 180~200 1~2F 永兴路 成交价，路口转角位置 2007.9 28000 506 1~2F 永兴路（鸿兴路） 蒙特利名都城 备注 成交日期 价格 （元/ M2） 面积 （M2） 楼层 地址 项目 但销售市场总体情况较好，主力面积去化销售周期约1年 绿洲雅宾利受高总价商铺影响，整体去化率偏低； 区域市场情况：销售市场 鸿兴路 4.3元/平方米 1F 22平方米 沿街商铺 5元/平方米 1F 14平方米 沿街商铺 5.3元/平方米 1F 25平方米 沿街商铺 4.1元/平方米 1F 45平方米 沿街商铺 租金 楼层 面积 项目 中华新路 5.3元/平方米 1F 20平方米 沿街商铺 2.5元/平方米 1F 280平方米 沿街商铺 4.7方米 1F 30平方米 沿街商铺 租金 楼层 面积 项目 区域租金水平较低，主力为4~5元/平米/天（1F） 区域市场情况：租赁市场 玫瑰购物广场（北侧商业） 总建面积：15000平米 租售方式：租赁 单位面积：160~1000平米 商业楼层：1~3F 租金情况：1F：18（内侧）；28（沿街） 2F：9元/平方米/天 3F：7元/平方米/天 入驻商家：1F服饰（如361度） 2F餐饮 3F美孚教育 经营现状：开业率较低 商家调整中，内部装修改造 区域市场情况：个案分析 嘉杰国际广场 总建面积：13000平米 租售方式：租售并举 单位面积：280~400平米 商业楼层：1+2F 租售情况：38000元/平米（售） 5.5~6.5元/平米/天（租） 经营现状：销售情况较好，开业率较低 目前仅一家商家开业 区域市场情况：个案分析 蒙特利城商业产品形态与本案部分产品相似，且区位相当，该案商业物业价格对本案产品具有极强的市场参照性； 绿洲雅宾利整体规划及内部产品配置与本案相似，对本案有参考借鉴意义； 区域内物业的租售价格比偏低，物业销售情况较好，但租赁市场有待成熟； 周边零散型沿街商铺价格约为4~6元/平米/天，其产品档次及整体定位与本案存在较大差异，该部分市场取样仅作为对区域认知的参考辅助。 市场情况小结 4.0~5.0 2F 2.5~3.0 3F 2.5~3.0 4F 6.0~8.0 1F 独立商业3 虬江路 1+3F 1+2F 1+2F 1+3F 1+2F 楼层 4.5~5.5 独立商业4 公兴路 永兴路 鸿兴路 区位 3.0~4.0 住宅底商 4.0~5.0 住宅底商 5.0~6.0 独立商业1、2 4.5~5.5 住宅底商 租金 物业 现时租金预测 独幢组团式商业 （商业3） 独幢式底商 （商业1、2、4） 住宅底商 （1、2、3、4、5、6号楼） 组团式商业 沿街商铺 产品形态分类 本案选取比较定价法，各参数比较之后系数的价格拟合对本案物业