上海绿地东上海项目二期营销报告（68页）.pptVIP

准一梯一户设计，拥有私家住所的尊贵感； 全明设计、立体角落、奢享空间 ； 凸窗、弧型阳台、全明设计等手段大大提升采光、通风及面积附加值； 独创波浪和圆弧形阳台，不仅丰富了建筑外观的轮廓，更可俯仰天地、环顾四周。 问鼎世茂滨江，1梯1户尊享户户临水 超越所有，进无止境 户型空间 超越所有，进无止境 建材尺度 对味王子晶品，中空LOW-E外窗隔热防躁 旭格LOW-E，德国技术门窗 三菱900KG双开门电梯 变压器、水泵等设施全部地埋 奢侈的角度 REMIX 非一般的豪宅式公寓 2009 我们要做 东上海，豪宅公寓！ 2010 我们展现 大浦东，豪宅公寓典范！ 2020 我们跃升 大上海，绿地品牌旗舰社区！ 大浦东时代背景优势 立体交通网络 边界社区 产业聚焦地 区 位 10万平米商业 国际会所 国际化教育 星级物业 配 套 绿地旗舰社 — 臻品水岸公寓 — 1.3万方超大水域 板式建筑 高规格用材 新古典主义建筑 产 品 户户临水 主题景观 绿地品牌 东上海项目品牌效应 品 牌 开拓进取的企业形象 区位——浦东中心发展区 产品——豪宅标准 客 户 认 同 营销策略 营销策略 销售策略 + 推广策略 销 售 策 略 总体1077套房源，一年时间去化，平均每月去化速度90套/月。如何完成这样的销售指标？定价是关键因素！ 价格制定原则：利用市场比较法，通过总价定义单价的方式制定二期销售价格。 【价格测算】 参比对象：万科·金色城市 万科·金色城市 90 2+1房 对于人的生活周期而言，这类产品属于短期过度型的产品，90平的面积为了满足三房的功能，必然紧凑，舒适感欠缺：餐厅属于过道厅、无采光面，局促；儿童房过小，对于成长型的三口之家，该类产品会很快被淘汰。 但不可否认，该产品在满足功能需求的条件下很好的控制总价，是当下较为流行的产品。 88-91平米 100平米 90平米 毛坯单价12000元 总价108万 本案两房 金色城市三房 竞 争 总价95万-108万 单价10800元/平 万科90平米三房对本案两房的去化将形成一定压力 利用本案差异优势于万科的100平米户型做均价户型，得出单价。 【价格测算】 本案三房 样本一：金地湾流域公寓成交客户16组。他们在成交前曾经看过绿地东上海、金色城市。 样本二：地杰国际城中原三级市场成交客户12组。他们也曾考虑过绿地东上海。 样本三：绿地东上海一期三级市场挂牌客户2组。他们是绿地东上海的业主。 价格依据：现有客户对万科金色城市120平米的小三房总价接受度（假设性问题调查） 156-165万的总价区间扣除装修价18万 得出138-147万为此区域三房需求价格依据 9900-10800元/平的单价区间 从两房、三房总价综合对比以后：中原认为项目整体均价为10580元/平米 中原二、三级市场的海量客户保障 康桥半岛酒店公寓预期12000-15000元/平的价格参考 整体均价 11000元/平米 区位形象重新塑造的基础 东上海 御桥 三林 北蔡 板块 本案 金色城市 中房金谊河畔 锦绣华城 项目 两房 三房 96-100万 93万 主力137-159万 147-207万 主力101-113平米 88-91/100平米 74平米 149-153万 112万 139-193万 237-277万 144-157平米 136-139平米 90平米 134-136平米 通过比对后，可以发现本案与竞争楼盘相比具有明显的差异化优势，11000元/平米的单价是切实可行的 110万 103-123平米 【价格验证】 根据中原三级市场成交数据分析：本月康桥地区价格平均上涨10%，但成交量较上月萎缩20%，可见，区域客对于价格敏感度高，区域高价认可度是有限的。在目前的市场背景下，基于区域公寓客户对价格的敏感度，中原模拟出价格与销售速度之间的反比关系，认为：在11000元/平的价格下，销售速度可以达到90套/月，随着价格的上升，销售速度会逐步下降。 【价格速度】 （套/月） （元/m2） 68 9021 68 ９月 一期 1012 117098 1012 合计 380 43970 380 10年小计 140 4月 140 26382 228 3月 40 2月 60 17588 152 2010年1月 632 73128 632 09年小计 81 12月 81 11月 120 32630 282 10月 70 8月 70 7月 70 6月 140 40498 350 5月 二期 销售套数 面积 推售套数 销售计划 推案计划 时