上海雪华置业可乐路项目策划推广提案106p.ppt

项目重塑——八大系统 价值系统 吸引系统 视觉系统 工具系统 卖场系统 渠道系统 文化系统 情感系统 案名： 诺亚方舟 Noahs Ark 项目定位： 城市炫特区 菁英头等舱 项目推广语： 跃想象·越欣赏 Because imagine and more appreciated 项目重塑——八大系统 价值系统 吸引系统 视觉系统 工具系统 卖场系统 渠道系统 文化系统 情感系统 项目重塑——八大系统 价值系统 吸引系统 视觉系统 工具系统 卖场系统 渠道系统 文化系统 情感系统 项目重塑——八大系统 价值系统 吸引系统 视觉系统 工具系统 卖场系统 渠道系统 文化系统 情感系统 项目重塑——八大系统 价值系统 吸引系统 视觉系统 工具系统 卖场系统 渠道系统 文化系统 情感系统 项目重塑——八大系统 价值系统 吸引系统 视觉系统 工具系统 卖场系统 渠道系统 文化系统 情感系统 项目重塑——八大系统 价值系统 吸引系统 视觉系统 工具系统 卖场系统 渠道系统 文化系统 情感系统 项目重塑——八大系统 价值系统 吸引系统 视觉系统 工具系统 卖场系统 渠道系统 文化系统 情感系统 项目重塑——八大系统 价值系统 吸引系统 视觉系统 工具系统 卖场系统 渠道系统 文化系统 情感系统 诺亚方舟船员标示：限量版腕表 项目重塑——八大系统 价值系统 吸引系统 视觉系统 工具系统 卖场系统 渠道系统 文化系统 情感系统 项目重塑——八大系统 价值系统 吸引系统 视觉系统 工具系统 卖场系统 渠道系统 文化系统 情感系统 吸引系统 style 1 ： 吸引系统 style 1 ： 吸引系统 style 1 ： 区位比较 旭辉虹桥国际——临空港办公氛围，企业总部聚集 本案——老公房聚集地 建筑景观比较 虹桥旭辉国际——三段式石材立面 虹桥旭辉国际——中央景观带 虹桥旭辉样板房 户型比较 旭辉虹桥国际——核心筒式，多为东西向，进深面宽比例适中。 本案——双向户型多，采光性差，北向房源多 按区域地段以及办公产品，做产品做价格估算 竞品比较 1.2 5-5.1 5.3 LOFT层高 1.15 1.2 0.8 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 1.2 比较系数 双向户型多 无双向户型 户型 简单装修 大理石地面，石材贴面 公共部分装修 综合比较 主力面积50平米 主力面积150 面积 雪华置业 旭辉 品牌 屋顶花园 中心广场景观 景观 普通贴面 石材三段式里面 建筑规划 16000 64000 量体 可乐路、福泉路 虹桥临空核心区 区位 本案 旭辉 比较项目 目前状况下，按照旭辉虹桥国际均价32000元，本案按比较系数1.15，本案的售价在27800元/平米。 总结 按现状，若项目作为公寓产品出售，合理售价为29000元/平米。 若作为办公产品出售，合理售价为28000元/平米。 为达到我们的目的创造更高的溢价，需重塑产品生命力。 1、 如果是常规的小户型产品，尤其还是跃层，那太好下手了---一个很光鲜的概念，一套很常规的作业流程就能解决问题。 但是，当这样的项目真实的呈现在我们面前的时候， 我们陷入了思考。 项目优劣是真实存在显而易见的。 通风\采光\动线等等方面都存在明显硬伤。 如何在一定限度内通过产品改造、企划包装弱化规避项目劣势？ 这是我们的难点! 2、 传统的小户型房产项目的企划，都是在规划已知、产品定型的情况下完成。而常规的作业模式无外乎产品研读---概念包装---营销推广。 但是我们这个项目的特殊点，在于他的不确定性。 或者我更愿意称之为“可塑性” 改变，是个未知。 同时， 改变，也意味着无限可能。 这是我们的机会! 1、强概念包装 2、产品力打造 概念包装和产品改造，那个先行？熟先孰后？ 1、先产品改造，通过研读产品，创意概念的企划包装、营销推广。 常规、稳妥，但产品改造没有明确方向，走一步看一步， 2、先确立独特、强势的概念，然后通过产品改造、情境营造，进 行创意的企划包装、营销推广。 风险高，有难度，但出精品出经典，易于产品形象塑造和销售溢价。 概念选择慎之又慎 产品打造精益求精 传播卖点：项目价值的理解 传播对象：目标客群的分析 传播策略：广告策略及表现 上海·雪华置业可乐路项目策划推广提案 创意的源点： 我们一行人在孙总的带领下去看项目的时候，把项目里里外外看了个遍。 结束考察的时候，孙总无意间问了一句话“你们觉得这个项目像什么？” 我们7嘴8舌的讨论开了--- “像体育场，比如诺坎普，四周的高高的看台，中间的是球场。” “恩，是年轻人的主场，可以突出运动的主体元素！” “像不像福建那边的土楼土围子，超级巨大的四合院”。 “亲情邻里，友居的概念。” 还有