世纪华城整体营销策略报告（34页）.docVIP

整体营销策略报告 第一部分 项目定位 市场调研 1.0 区域市场分析 2.0 同类个案现状对比 二、项目SWOT 分析 优势（Strength） 劣势（Weakness） 机会（Opportunity） 威胁（Threat） 项目USP提炼 四、项目定位 1.0 项目市场定位 2.0 项目的档次定位 3.0 项目市场定位延展 4.0 市场形象延展核心价值体系 5.0 项目发展定位 6.0 开发商形象定位 7.0 目标人群定位 8.0 产品概念塑造金字塔模型 第二部分 阶段性策略及价格策略 营销策略定位 1.0 营销目的 2.0 营销模式 3.0 世纪华城营销手法设置 4.0 体验营销操作核心点 5.0 营销推广日期确定 营销阶段营销事件预设 1.0 蓄水期 2.0 二次认筹期 3.0 公开发售期 4.0 强销期 5.0 持销期 6.0 常设活动预设 三、 销售模式 1.0 接待中心 2.0 上门拜访 3.0 宣传媒体 4.0 市场蓄水策略 5.0 价格及价格走势 6.0 价格推导 7.0 推盘计划 8.0 开盘前准备工作 9.0 营销费用预估 第一部分 项目定位 一、市场调研 1．0区域市场分析 1）整体分析： 南城县位于江西省东部，抚州市中部，居盱江下游。辖8个镇、4个乡，总面积1697.97平方公里，总人口30.7万人。 目前南城县根据赣东南次中心城市的总体要求,精心修编城市总体规划和控制性详规,扩大城区规划面积35平方公里,已建城区16平方公里,城市常住人口12-13万，流动人口1-2万。2007年，全面完成并开通了富民路、盱江北路、泰伯路和206国道金山口段市政综合工程等10多处路段建设，计划投资４．５３亿元，形成 “五纵四横一环” 的城区交通网络。今年，该县突出“一线两桥六路”建设。“一线”即济广高速连接线，“两桥”即建昌大桥、杨林渡大桥，“六路”即修建胜利西路、迎宾大道、盱江大道南北延伸段、富民路西段，整修翻新体育东路、盱江大道。 　　城市功能不断完善，全面启动了行政中心广场、站前广场、人民广场、城南广场四大广场建设；基本完成南城二中、职业高中、中心小学、中心幼儿园和三馆合一（图书馆、博物馆和青少年活动中心）项目工程；城北九鼎小区、建昌北大道小区和城南小区三个城市小区陆续开工建设；城西、城北2个农贸市场建设也正在进行。 　　城市品位不断提升，按照“城河相依”、“一河两岸”，在建设中高度融入绿色人文理念，力求做到一街一景观、一院一特色、一路一风格，通过采取空地补绿、街道增绿、见缝插绿等多项措施，城区面貌得到大大改善，初步形成了“城中有山、城中有水、山水相拥、水绿交融”的山水城市发展新格局。 目前城南区人口密度大约在3万人不到，整个县城目前只有两家小高层在售。从以往的销售来看，整体均价在1900元/㎡左右，07年以130㎡户型最为畅销，均价在1700元/㎡左右；而08年为110㎡为主，均价在1900元/㎡左右；预计今后两年比较受欢迎的户型面积大致在100-130㎡之间，均价在2300元/㎡左右； 单价呈上扬趋势，市场主力面积呈下降趋势，这和购买者的购买能力停滞不前有关系。 目前南城县的整体规划是整个县城向南迁移，将城南作为今后城市的新中心来发展，规划中的新火车站也在此区域。今后城南区将是新城市政务中心和居住中心，发展前景十分良好，因为城南本身的自然环境优良，加上交通系统的不断完善和覆盖面越来越广，在城南购房已成购房者的新选择之一； 2）竞争对手分析 目前全县在售住宅大约为7家左右，城南大约有2家，其中以“山水佳园” 、“北京花园”和“ 金域华都”与我盘竞争强度最大。山水佳园在我楼盘隔壁，是个17万方的多层项目，其他两家均有小高层，产品与我案类似。这三个盘的目标客户群略有区别，主力户型从90㎡到130㎡不等，平均单价从2200元/㎡到2500元/㎡不等,主要诉求点集中在地理位置、小区规划和智能化系统这三点上。 同类个案现状对比 本案所在地的所属区域地理位置较佳，毗邻主干道建昌大道、盱江大道和富民路，周边有多所学校和行政机关，离城中心区域大约车程5分钟左右，属于南城“上风上水”区域。但是在本区域和城中心之间的道路比较荒凉，缺乏大型商业和小商业圈的支持，住宅也很少，这是后期需要回避的一个弱势。 项目本身的物业档次，项目本身待建成的目前南城最高级别的四星级酒店，都成为本案提升价值空间的有利支持，而隔壁的南城第一大盘，同时也提升了本区域的居住层次结构。 现将具体楼盘予以展示分析： 项目名称 山水佳园 北京花园 金域华都 项目位置 建昌大道富民广场 建昌大道北侧登高路 建昌大道大转盘东侧 建筑形态 多层 多层和小高层 多层和小高层 价格 1900