佳兆业沈阳写字楼项目建议书(199页).pptx

2010年4月14日;摘要; 第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析 第二章 项目分析 第三章 项目写字楼定位 第四章 建筑规划 第五章 租售价格建议及收益分析 第六章 项目推广策略;第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析;(1) 沈阳市写字楼发展状况 ;(1) 沈阳市写字楼发展状况 ;第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析;(2) 沈阳写字楼价格走势 ;中国主要城市优质写字楼市场表现 ;中国主要城市优质写字楼市场表现 ;;市场表现;市场展望;市场表现;;市场表现;;市场表现;;市场表现;;市场表现;;市场走势;市场展望; 自08年4季度以来的租金调整刺激了优质写字楼市场在3季度末和4季度初出现一个租赁成交的高峰。平均租金环比下降1.2%至人民币每月每平方米91.8元。空置率主要由于13万平方米的新增供应环比上升0.5个百分点至24.3%。 主要的租赁交易包括松下电器搬迁至中环广场整层，保乐力加搬迁至香格里拉中心约450平方米的面积。;;沈阳写字楼市场 ;市场表现;来源：世邦魏理仕研究部;;;;写字楼名称;写字楼名称;第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析;现时市场上主要甲级写字楼之总供应量 / 总租赁状况分析;未来主要竞争项目之供应量、入市时间分析 ;第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析;;各区域之代表性项目分析 ;各区域之代表性项目分析 ;各区域之代表性项目分析 ;各区域之代表性项目分析 ;各区域之代表性项目分析 ;各区域之代表性项目分析 ;各区域之代表性项目分析 ;第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析;五里河商圈 五里河商圈位于城市的南部，写字楼主要分布在彩电塔以南的青年大街沿线和三好街内。 三好街作为东北区域最大的IT数码产品集散地，数码商场较多。众多的数码代理商带动了区域的办公需求。 同时，由于距离东北大学近，以及IT公司多，区域也成为IT相关科技公司办公的首选之地。 IT及相关科技企业成为区域的主要办公需求，但大部分企业为中小型公司，需求面积小，可承受的租金水平低，选择在三好街的乙级写字楼和商务公寓内； 少部分大品牌制造商对写字楼品质要求较高，选择在华新大厦办公。 由于区域处于城市的南部边缘，出行成本高，生活配套不足，且IT产业聚集特征明显，实力雄厚的非IT类企业不愿在此办公。 同时，近年由于三好街数码市场的激烈竞争，数码产品代理商户的利润空间下降，对高品质写字楼的需求不高。 近年由于辽宁电视台的扩租，以及未来辽宁日报的迁入和会展中心的投入使用，区域的文化、影视、会展类的行业特征将会有所突出。; 主导产业分析;各主要重点大楼之客户分布情况;各主要重点大楼之客户分布情况;各主要重点大楼之客户分布情况;产业种类分析;产业种类分析;产业种类分析;产业种类分析;第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析;项目;项目;案例综合分析 ;第一章 沈阳市及区域写字楼市场分析;总结;第二章 项目分析;沈河区;和平区;第二章 项目分析;(2)项目与商业、公寓对应关系 ;第二章 项目分析;与市场中同类型产品之比较及优劣分析 ;与市场中同类型产品之比较及优劣分析 ;发展之长远目标 ;第二章 项目分析;优势;劣势;机遇;挑战 ;第三章 项目写字楼定位;项目整体市场定位;写字楼之市场定位;写字楼市场定位之原因;定位所需具备之元素 ;11;第三章 项目写字楼定位;档次定位之考虑因素;第三章 项目写字楼定位;营销模式;好处 :;第三章 项目写字楼定位;沈阳优质写字楼之主要客户群分析 ;(ii)主要产业及公司性质比较;(ii)主要产业及公司性质比较;(ii)主要产业及公司性质比较;(ii)主要产业及公司性质比较;;;;;;;;买家性质;目标企业;销售目标客戶;第四章 建筑规划;各城市同类写字楼分析;各城市同类写字楼分析;整体建筑规划建议;整体建筑规划建议;整体建筑规划建议;建筑风格;建筑特色;总建筑面积;总建筑面积;总楼层;标准楼层面积;总结 : (1) 沈阳现有的甲级写字楼出租面积中, 以200平方米以下的客户为主, 占57%; (2) 其次是200~400平方米的客户, 约占24%; (3) 至于1,000平方米以上的客户, 有概有9%; (4) 从而可见, 在现时沈阳客户的租赁结构上来分析, 仍以中小型面积为主, 再配合数家全层以 上的大型企业; (5) 但将来客户需要扩充业务时, 缺乏在现有的大厦增加面积的选择。;面积组合建议 _ 租赁:;青年大街;青年大街;方案(1)及(2)只属概念分割, 为了有效地控制大厦出租楼层的客户组合更合理化及便于 日后管理, 建议在将来以下述之楼层及客户分配进行招商 :;面积组合建议 _ 销售:;青年大街;层高及净高;进深、走廊尺寸及核心筒布局;洗手间;大厦名称;电梯数量;停车位数量;出租