四川成都青羊项目商业环境调查报告（33页）.doc

青羊项目·商业环境调查报告 四川置信资产管理有限公司 2005年3月 前 言 目 录 第一部分 调查说明 青羊项目作为复合地产开发和区域经济开发的一个范例，并且考虑到项目的工业园区，总部基地，住宅，商业等几重功能，决定了本次调查工作的复杂性和复合性。 调查目的 估项目的商业价值，挖掘项目的商业价值，并对项目的整体商业开发思路提供数据和市场支持。 为项目商业物业的整体定位，经营定位以及发展定位提供支撑；为后期的商业运营模式，商业规划以及业态组合提供支撑。 分析项目与商业的抗性以及可能规避的手段。 二、工作思路 本次调查主要从项目发展与区域经济的关系，项目发展与区域商业发展的关系，以及基于上述基础上的项目商业发展机会确认等三个方面来展开。 四、采用的方法和手段 本次市场调查，并从城市发展和文化发展角度来运用相关调查手段，达成调查目标；在调查中采取定向抽样调查，项目比对调查，以及部分问卷普查等方式来完成。 五、相关名词界定 第二部分 本次调查相关结论 第三部分 项目周边商业调查 一、项目区域交通状况调查 （一）道路交通状况 已建成道路 目前项目周边区域已经建成的道路为：东西走向的成温公路、南北走向的成飞大道（即A线大道）。 成温公路向西连接成温邛高速，向东可到金沙片区，双向8车道，交通流量较大。成飞大道连接了成温公路和成飞（集团）公司生活区，目前道路尚未画线，估计为双向6车道，是目前驶入项目的唯一道路。 2、规划建设道路 （二）人车流量测算 人车流量统计 我们以项目南侧的成温公路作为采样点，以10分钟为采样时段，并选择了在交通的高峰期和非高峰期两个时段作为对比参照，相关数据如下： 时间段 人流量 车流量 行人 自行车 轿车 出租车 商务、面包车 公交车 货车 11：31—11：41 数量 36 108 210 19 102 30 113 占比 25% 75% 44% 4% 22% 6% 24% 15：07—15：17 数量 24 97 177 17 92 32 101 占比 20% 80% 42% 4% 22% 8% 24% 2、相关统计及分析 数据显示： 在高峰期采样时段内，10分钟道路人流量为144人，车流量达到474人； 在非高峰期采样时段内，10分钟道路人流量为121人，车流量为419人。 由此，以每日交通流量构成中高峰时段：非高峰时段≈1：1为依据，同时给予0.85的加权值，保守估算出该道路12小时的人流量为8109人，车流量为27325辆。? 为了更具直观的比较性，我们采集到的另一组数据是：骡马市青龙街的12小时人流量约34500人，车流量约27900辆。 （2）相关分析： 二、项目接受度试探 （一）调查说明 为了了解消费者对于本项目区位条件的直观反映，我们就项目的区位条件定向选择样本进行了一次试探性问卷调查，问卷设计为封闭式选择问卷，调查方法为电话调查。定向选择的样本特征为： 年龄特征：年龄区间为26——45岁，以30岁作为划分中间点。 收入特征：个人年收入不低于5万元。 职业特征：企事业单位中（高）层管理人员/高级技术人员/私营业主/自由职业者。 （二）问卷信息统计 被访者中53%为男性，47%为女性。 74%的被访者拥有私家车。 3、在不拥有私家车的被访群体中，60%的被访者在近期有购车计划。 4、被访者召集家人或朋友外出聚会，其理想状态下的区域： 5、被访者实际选择聚会的区域为： 6、影响被访者选择聚会或消费场所最重要的因素： 7、其次的影响因素是： 8、影响被访者最轻的因素为： 9、被访者现在对三环路的印象是： 10、被访者认为三环路的繁荣需要： 11、关于三环路的发展，被访问者看好的宏观方向是： 12、被访者经常在三环路附近消费吗？ 13、被访者在三环路消费的是： 14、被访者在三环消费方向是： 15、如果在成温公路三环外，即金沙片区外沿有一集中商业区，被访者决定是否前往消费的可能性为： 16、问及不考虑前往消费的原因时，统计信息为： （二）相关分析 三、周边商业情况调查 从目前现状来看，项目周边可参照性最强的区域是项目地北侧得成都飞机工业（集团）有限责任公司厂区及其生活配套区，所以我们将成飞（集团）公司作为周边调查的重点区域。在本次调查中，调查要素侧重于成飞（集团）公司内的商业配套情况。 （一）成飞（集团）公司概况 成都飞机工业（集团）有限责任公司隶属于中国航空工业第一集团公司，是我国设计、研制和成批生产现代歼击机的重要基地。该公司占地500多万平方米，原名国营132厂，始建于1958年，建成于1964年，1982年以“成都飞机公司”名义对外开放。1998年改制组建集团。 成飞（集团）公司不仅是国内重要的军工生产企业，同时进行多元化发展。目前该公司是麦道、波音、法国空客、达索等