四川省成都温江首席项目规划及营销建议（46页）.ppt

五、六层大型商务餐饮七、八层空中泛会所 泛会所设计强调人与环境之间的交融，充分利用周围植物的绿色，并将其他器物本身带来的多种色彩点缀于其中，宽敞的现实空间带给人们开阔的视野与舒畅的心情，与自然景观融合在一起，以中小尺度的“零件式”形式为项目提供服务。 泛会所能大大提高整个项目的品质，且并不需要过高的成本，为许多品质楼盘所热衷，将其作为自己产品价值的一种体现 商业运营策略 总体策略 经过多年的商业地产实践，我们认为针对多楼层的独立商业楼“一层招、售并重，二至四层定向招商”是最现实可行的商业销售策略。所谓““一层招、售并重，二至四层定向招商””即是通过一层产品为快速变现工具，实现快速资金回流。同时为了化解投资者心理障碍，全力引进品质商家促成快速成交，化解风险。 二至五层因产品单位不易化为面积较小的个体，必然导致投资总价高，从而造成投资风险。定向招商的目的正是针对投资者的这种风险意思进行全力运做，保证其投资回报。在化解其风险后，实现产品自然去化。 一层招、售并重，二至五层定向招商后整体销售 在广泛接触商家的情况下，从各类商源中选取有代表性、可能性较强的商家进行重点谈判 和突破。 招商策略 品牌导入和品牌带动 招商与销售互动 普遍撒网，重点突破 在项目招商过程中一定要引入在行业内具有一定影响力，能够提升本项目经营档次的品牌经营者，提升项目的投资价值和经营价值。在此基础上利用品牌经营商的影响力来进行进一步的招商，这样可以增强招商的有效性，扩大招商的影响力，对于项目的销售以及招商的持续开展都有极大的促进作用。 在招商的过程中要与销售紧密配合，招商在销售各阶段利用不同的招商方向和力度来配合销售；同时又要利用销售的势头来促进招商的持续进行。利用这种互动的关系来实现招商与销售的全面推进。 为了保障招商的顺利进行，也为了使招商对销售有促进作用，在招商前期应选择要求不 高，但具有一定代表性的商家迅速地突破，然后利用他们来进行宣传，一方面加强投资 者的投资信心，另一方面对招商起到一定的促进作用。 为了吸引有一定实力的商家入驻，在项目的优惠政策上应有一定的偏向性，应对有较强 品牌的商家和主要形象展示面的商家提供更多、更广泛的优惠，而对一般的商家则提供 较少的优惠，这样一方面可以使品牌的商家感觉到享受到了更多的优惠，从而更有吸引 力；另一方面也可以降低由于优惠过多而减少项目自身的利润值。同时政策不均衡的原 则也可以很好地被销售宣传用来作为有效地促销策略之一。 为了保障项目的品质和持续有效的运营，我们必须对项目所招商家进行甄别，设置一定 的进入“门槛”，选择适合本项目定位和发展的商家。 招商策略 “先易后难” “政策不均衡” 设置“门槛” 第三年 经过2年的市场培育，随着经营逐渐走向正轨项目品牌的确立，开始进入新的阶段。建议商铺租金从第3年开始递增，在年租金标准上建议每年递增5%，第5年开始根据商业市场的发展状况，对商铺租金另作评估，确定租金递增幅度。 1-2年 这是的项目营业初期，是经营起动阶段，不论品牌商家还是辅助商家必然都有一定的经营难度，需要共同进行市场培育，项目才能逐步做旺，建议第1—2年的商铺租金不作递增。 递增标准建议 为了尽快让商家进驻项目、提升项目的人气，我们建议品牌商家租金价格宜以较低价的方式进入，然后再慢慢的拉高；并为商家设置一定的免租期，最终目的是实现商业价值的最大化。 租金策略 渠道 媒体 招商工作很难通过报广推广达到立竿见影的成绩，更多是潜移默化的效果；报纸广告、电视广告相对费用高，有效时间短，针对本项目可以在发布写字楼信息时可以适当借用。 公关活动是集中目标客 户，形成客户与客户、 客户与发展商之间互动 氛围的最好方式，且对 项目的口碑宣传有较好 的促进作用。 物料 招商手册和DM的发放， 针对性很强，属于工具 性道具。户外广告一方 面可以帮助营造商业部 分的热度，另一方面可 以强制性让客户接触到 项目信息。 借助写字楼信息发布 招商手册 DM单 公关活动 推广策略 项目小户型物业建议 小户型物业建议 总体思路 项目小户型物业体量较大，建议以丰富的物业形态进行划分，产品应包含：酒店、办公、小户型公寓三种。 酒店与小户型公寓以精装修进行销售（酒店部分可与酒店公司进行协商，也可由酒店方统一装修，清水房发售）提升产品附加值 SOHO办公物业以简装进行销售，既可满足不同人士的需求，又在一定程度上提升了产品的附加值。 在营销包装上，需注重售楼部和景观区的整体打造，区别于目前市面上在售的商住小户型楼盘的传统包装，整体提升项目的档次。 精装酒店式服务公寓 经济型酒店 办公物业 9F以上物业构成 物业分割建议 纵向 分割