哈尔滨-世贸大道项目初步定位方案73p.pptx

;Chapter I;Chapter I Market;宏观/概览;宏观/概览;宏观/政策;时间;政策导向利好！ 政府之于市场发展具有主动意向，引发积极意义 潜能串流不息，活力四射！;宏观/规划;体量及规模可媲美上海中心城区商业中心 区域大型商业已得到满足 本案商业部门无法竞争 不宜考虑大商业规划;宏观/规划;宏观/规划;宏观/规划;宏观/规划;宏观/消费;宏观/消费;楼市/大局;楼市/大局;楼市/大局;楼市/竞争;楼市/竞争;楼市/竞争;“新区”/总述;“新区”/总述;“新区”/上海新江湾城;“新区”/上海新江湾城;“新区”/上海新江湾城;“新区”/上海新江湾城;“新区”/上海新江湾城;“新区”/沈阳浑南新区;“新区”/沈阳浑南新区;“新区”/沈阳浑南新区;“新区”/天津滨海新区;“新区”/天津滨海新区;“新区”/天津滨海新区;“新区”/天津滨海新区;“新区”/苏州工业园区;“新区”/苏州工业园区;“新区”/苏州工业园区;“新区”/小结;Chapter 2 Location;本案/SWOT;Strengths优势;Opportunities机会;策/定位;区域、商圈、项目特性;从多个新区的开发历程上来看： 成熟时间长：少则5年，多则10年20年 人口导入慢：住宅销售好，但空置率高，街面没有人气 规划不足恃：受宏观面、政策乃至“人治”的多重制约 商业难度大：商业多政府行为；经营及销售都面临困境 鸡先或蛋先：一定阶段即面临“先有鸡还是先有蛋”的瓶颈;策/定位;目前松北新区的人口组成以企事业工作人员、其它区县投资客、旧城移民及相关办事人员为主，区域商圈活力指数处于较低水平。;世茂滨江、金色江湾、你好荷兰城、北岸明珠、保利公园九号、本案 以住宅为主的城市综合体集群浮出水面……;策/定位;辐射型：5%—11%； 中间型：2%—5%；内向型：2%以下。;策/定位;社区商业类型--按照社区的规模分类;本项目的商业标签如下： 社区商业 / 中间型 / 邻里级 / 街区 / 10000~25000M2;忽悠买房者？ 服务业主？ 品牌支撑？ 利润获取？ 完成指标？ 自我作品？ 其它……;都对！但侧重点的不同，开发策略也不同。 制订开发策略的基础是可行性、适应性及价值最大原则。;可行性： 政策——是否与现行政策相容 指标——是否能够满足指标的要求 招商——规划的???家能否进场;价值最大： 短期——物业是否可以销售，从而快速的回笼资金缓解开发压力 中期——具备一定的升值空间，采用先租后卖的形式 长期——持有物业，享受租金回报及物业升值的利润成长 ;策/定位;策/定位;策/定位;单项比较;综合可行性、适应性及价值最大化评估，仍以方案二为最优，也与理论推定的结果相吻合。;为什么要自行持有1/4的商业？; 利于打造商业整体氛围 丰富商业街区建筑形态 主力店先行，利于招商 提升其它物业的价值 给投资者及经营者信心 分享利润升值空间;本项目商业的业态设置—— 社区商业的三大主题：零售、服务、餐饮;主力店引进 将自行持有的商业面积作为主力店规划，进行招商，不仅能提高人气促进周边商业的发展，也为项目整体提升了高度。 主力店招商方案一：大型生活卖场 主力店招商方案二：2家次主力店，业种选择餐饮、家电/家居卖场;策/定位;策/定位;商业管理建议： 即使大部分商业物业进行销售，但无论销售前期或后期，仍应有一体化的概念，具体归纳为： 大部销售、统一招租、全盘管理、整合营运 。;公建部分整体配置建议 社区商业：15000~25000M2 （尤其值得注意利用地下空间） 酒店：25000~30000M2（依托地段优势，采用公寓式酒店形式，租售皆宜） 办公：20000~25000M2（建议脱离传统写字楼形式，而采用SOHO或LOFT形式） ; TKANKS!