固始房地产市场调研报告 2011-41页.ppt

目 录一、宏观环境概述 1.1 固始县概况 1.2 城市发展规划 1.3 经济发展环境二、土地市场概况 2.1 2011年国有建设用地供应计划三、房地产市场分析 3.1 固始房地产市场概况 3.2 固始房地产市场特征四、区域板块调研个案 4.1 城西板块概况及个案 4.2 城南板块概况及个案 4.3 城东板块概况及个案 4.4 怡和新城区域概况及个案 4.5 凤凰新城区域概况及个案 4.6 老城区域个案 1.1 固始县概况 固始县，位于河南省东南端， 系豫皖两省交界、华东与中原地带 交融处，属信阳市。 南北最长94.16公里，东西最 56.19公里，总面积2946平方公里。 总人口172万，是河南省人口第一大 县。 1.2 城市发展规划（1） 2007年，《固始县县城总体规划（2006－ 2020）》通过评审，确立了中心城区面积和城市人口 双“50”的发展目标。 截止2010年年底，固始县城区面积39.5平方公 里，较上年增加2.5平方公里，城镇化率35.3%，较上 年提高了3.1个百分点，但整体低于2010年全省39.2% 的城镇化水平3.9个百分点。城区人口37.3万人，比 上年增长1.5万人。 1.2 城市发展规划（2） 1.3 经济发展环境－以农业经济为基础，工业初级加工为主导，劳务经济支撑第三产业的发展格局 2.1 2011年国有建设用地供应计划 3.1 固始房地产市场概况（1） 固始县房地产市场主要由两 大片区、四大板块构成，其中两 大片区是位于王审知大道（老312 国道）以北的凤凰新城大区、新 312国道以南的怡和新城大区；四 大板块以王审知大道，中山街， 蓼城东路及淮河路为界，分为城 东，城西，城南及老城区四个板 块。 3.1 固始县房地产市场概况（2） 从固始县历年房地产投资额走势来看，投资额虽然不断增长，但增幅却呈现下降趋 势，房地产投资额增速趋缓。究其主要原，与固始县多元化的房地产开发建设形式有关， 特别是私人建房在价格和建设的灵活性方面，都较大的影响了规模化商品房开发建设的正 常秩序，从而导致企业对规模化开发房地产市场供需信心不足，投资额增幅不断减小。 3.1 固始县房地产市场概况（2） 3.2 固始房地产市场整体特征 土地一级市场供应充足，二级市场交易活跃；房地产开发建设形式多样，开发秩序混乱。 伴随着固始县区域中心城市的发展定位，城区框架不断拉大，土地一级市场储备充足，土地二级市场 交易活跃；拆迁安置土地、建设置换土地、私人联合购地等土地供应渠道的多样，导致房地产开发建设形 式多元化：合伙建房、私人建房及小产权房等成本低廉的“小开发”与商品房开发并存，开发秩序较为混 乱。 商品房供应梯度明显，高层住宅渐成市场主流。 固始县商品房供应可分为两个等级：一是小区规模性建房，二是私人建房，价格梯次相差近千元，商 品房供应梯度明显。 从调研的情况来看，无论是私人建房，还是小区规模性建房，高层，小高层住宅已经渐成供应主流。 正规商品房与私人建房不平等竞争，产品同质化竞争激烈。 大量的城镇私人和合伙建房，在经营方式，资金来源、管理和开发成本上都远远灵活于正规的房地产 开发商。因而在房地产开发的市场上，使正规的房地产开发企业处于不平等的竞争地位。 从目前的市场销售情况来看，110-140平方米的三房两厅是目前市场上最为畅销的户型。两室一厅或小 户型产品则受传统消费习惯直接影响，市场供应相对不足，导致了固始房地产市场同质化竞争较为激烈。 如何在户型创新及产品配比方面满足不同购房客户的需求，而非围绕单一的购房客户群体过度竞争， 进一步细分目标客户市场，是目前固始县开发企业亟待解决的问题。 房价涨幅过快，市场预期基本良好。 根据相关统计数据，2010年7月份，固始县私人建房价格尚在1300元/㎡左右，小区商品房也仅在2000 元/㎡左右。而到了2011年一季度，固始县私人建房价格上涨至2000元/㎡左右，小区商品房价格也升至均 价3200元/㎡，自2010年8月份起至2011年一季度，固始县房价涨幅超过50%以上，月均涨幅超过6%，整体 房价涨幅过快，但从销售情况来看，市场预期基本良好。 4.1 城西板块概况及个案 城西板块---部分指标对比 城西板块个案----香樟苑 开发商：信合建设投资集团 地址：黄河路与蓼城大道交叉口 总占地：240亩 总建筑面积：26万㎡ 容积率：1.62 绿化率：38% 销售价格：