天津欧乐时尚广场产品定位报告（33页）.ppt

欧乐时尚广场——产品定位报告 版块 项目介绍 滨江道商业街 天津现代商业的发源地 以劝业场为代表，20年代末滨江道已成为中外商铺云集之地，历经百年辉煌不衰，确立中国北方商阜的地位。 天津商业最密集的地区 在1200米的商业街上，近万家国际、国内知名品牌商铺汇聚于此。 天津人流最旺的商业街 全街日均客流量达到50万人次，双休日和节假日高达100万人次，主力消费群为15——35岁的青年群体。据统计2006年全街年销售额累计已突破100亿人民币，主力消费群体占70%以上，消费客单价约100——500元。 项目介绍 滨江道商业街 麦当劳、肯德基指数最高的地区 周遍共达6家麦当劳、肯德基，指数全市之最，全国之首。 天津商铺租金最高的地区 2007年滨江道商铺最高的租金已达到13000——20000元/平方米/年。 坐镇交通网络枢纽 项目周边84条公交线路汇聚于此，紧邻地铁1#线3#线交汇站（营口道站）。 业态定位 周边商业分析 周边商业项目竞争分析： 商业定位 业态——主题室内立体商业街（青春、运动、休闲、时尚、个性、前沿） 主客群——青年人 15-35岁 经营类别——集服装、服饰、鞋、包、饰品、水吧、运动产品、户外产品、 数码产品、快餐、网吧、电子游艺城、健身房、艺术摄影、美容美发、 KTV等休闲娱乐设施于一体的大型室内立体商业街 欧乐时尚广场的整体定位 招商开展：团队介绍 项目架构： 招商开展：团队介绍 成功案例： 团队人员主要运作于特色店经营为主 的商业地产项目，从前期的市场开发、销售、招商到后期的营运管理等环节。成功运作了麦购休闲广场、八里台新文化市场、淘宝小镇，以上项目至今仍保持良好的经营状态。 招商开展：团队介绍 成功案例： 麦购休闲广场 面积：36000平方米 楼层：地下1层 地上5层 2006年租金收缴：9000万元 2007年租金收缴：1亿元 招商开展：团队介绍 成功案例： 八里台文化市场 面积：48000平方米 楼层：地上4层 2006年租金收缴：7000万元 2007年租金收缴：8000万元 招商开展：团队介绍 外联开展 经过对于滨江道商圈内的4年工作经历，在与政府职能部门的长期交往的过程中，建立了一定的工作业务渠道。尤其是在运营麦购休闲广场期间，和政府职能部门的配合工作是愉快和和谐的。 招商开展：项目优势——SWOT 分析 优势 规划 经营理念 数据 我项目对特色店店铺资源需求量约1000组，自招商接待工作开展至今，累计登记客户已经达到2000余组，为资源需求量2倍。 累计餐饮登记客户300组，主要登记楼层为首层和顶层 娱乐品项有钱柜（KTV），电玩城 运动主题馆有运动100，申格体育，宝盛道吉，北京锐利 招商原则 招商目标 品类 洽谈商家 业态分析 娱乐类： 1、引进KTV经营模式，填补滨江道该类项目的业态空白，从而达到吸引滨江道客流的目的。 2、大型电玩城的进驻，主要为青少年提供一个规范的消遣娱乐场所，并促进本商场客流的增加，使本项目成为名副其实的复合商业模式。 业态分析 餐饮： 针对6层，采取精品店与档口式餐饮相结合的经营模式，以中式快餐为主，西式为辅的产品定位。达到与其它商业错层式经营目的，更好的满足现有滨江道消费群体的消费习惯。 业态分析 名品运动城： 引进运动主题馆，适应滨江道广大青少年购物群体，有效的抓住二零零八奥运年的市场机遇。为欧乐立体商业街又增添了一个亮点。 业态分析 个性店： 就目前滨江道整体消费客群进行分析后得出，主要的消费群体为15~28岁的80~90后的青少年。他们追求的是标新立异，特立独行的生活模式。因此个性店应运而生，借此，我们将要给这些群体提供一个最合适的个性店立体商业，充分满足他们的购物需求。 收益表说明 第一年以08年7月1日为开业日期，其中08年7月和8月为免租期 ， 正式计租日期以08年9月1日开始计算。 第二年收益为第一年的113%，第三年收益为第一年的125%。 综合分析 综上所述，本案结合了上述的复合经营业态，更好的诠释了立体商业街的理念，达到双赢的经营效果，是我们所追寻的目标。 1、第一年以08年7月1日为开业日期，其中08年7月和8月为免租期 ， 100,344,878 90,400,791 80,000,700 6,666,725 　 20,982 45,364 合计