连云港市灌云县城商业业态市场调查报分析告.docVIP

灌云县城商业业态市场调查报分析告 目 录 一.市场调研目的———————————————————3 二．区域商业情况———————————————————3 ·灌云商业业态扫描 ·灌云主要城市商业功能格局 ·6大商业区域详细情况调查分析 三．市场调研总结——————————————————15 ·项目商业业态定位总原则 四．项目规划定位建议————————————————17 ·商业区域主题命名 ·业态选择占比建议 市场调研目的 目前紫金国际项目正处于前期定位规划阶段，而项目作为城市综合体，拥有非常庞大的商业体量，同时项目的核心营销关键也在商业上，商业定位以及业态规划是否合理，是否符合市场需求，直接将影响项目的商业销售情况，所以我司根据项目的情况，对灌云县城商业市场进行市场情况调研，为贵司提供相关市场信息数据，以便贵司对项目进行商业定位及业态规划。 区域商业情况 我们对灌云县城几大商业区域进行了走访调查，对灌云的商业业态以及城市功能格局进行了详细的扫描调研，从而进行逐一分析。 ·灌云商业业态扫描 灌云县的商业属于初级阶段，总体概括为“乱而杂、散而不集中、购物环境差”；对于人口较多的县城来讲，县城百货、超市、零售等商业满足不了县城中产阶级消费的需求，80%以上的人除生活必需品以外都往市区新浦消费。对于每年以两位数增长的灌云县城来说，市场急需要一个超市、百货、零售、休闲等综合性的商业中心。 超市：目前灌云县城算的上规模的超市只有四家 ·时代超市：平均日营业额：20-25万，最高80多万 平均月营业额：600-700 万 年营业额：1个亿左右 ·振大超市：平均月营业额：200-250万 ·华克超市：华克因假货多，营业面积小， ·欧特福超市：营业额更少，具体数据不详 百货商场：灌云百货“规模小、档次低、品牌杂、价格贵”的现象； 目前算的上规模的百货只有盛泰购物广场，品牌由：艾尔.兰得、3S、女人部落、谜底、奥扉、千臣惠、劲霸、金狐狸、培罗蒙、王子童装、李宁、耐克、ADIDAS、MINGLE、森马等34个服装品牌。其它三家金事达购物广场、万事达购物广场、新世界服装中心，都为早期商场，都位于胜利东路上，以“低价格，大众化”经营杂牌为主 珠宝：灌云珠宝店成规模的共6家，8个门店，其中周大生进入时代超市，其它5个都为沿街门店。 珠宝品牌由：千年翠钻（3家）、老凤祥（刚开）、世纪缘、通灵翠钻、赛菲尔、周大生；千年翠钻和通灵翠钻为连云港当地品牌，品牌认可度较高。 化妆品：灌云化妆品店成规模共10家，其中1家在时代超市，其它都为沿街店。 品牌有：伊人洗化、永芳化妆、雅芳、欧莱雅、姿彩（2家）、艾琳、佳人日化、广客隆经营情况：艾琳、佳人日化、雅芳三家认可度较高。 电器：灌云成规模的经营家用电器共2家 品牌：苏宁和五交化 经营情况：苏宁因地段原因导致生意欠佳 五交化商场属于当地老品牌，早期商场设施，但因价格实惠、品牌认可度较高 咖啡馆：灌云茶餐厅、咖啡店共4家 店名分别：有意思、皇驾、竹馨园、都市嘉园 经营情况：因生活习惯的差异和消费环境一般，本地茶餐厅、咖啡店生意都较为一般，相对有意思和皇驾属于中档消费，品牌认可度较高。 服装：灌云服装业态是所有业态中最多，且消费力收益最大的业态。多分布在中大街和时代步行街区域，有劲霸、森马、KAPPA、海澜之家、雪中飞、美特斯邦威、意尔康、庄驰、安踏、波司登、七匹狼、以纯、雅戈尔、李宁、奥康、红蜻蜓、乔丹、女皇、森达、太子龙、魔鬼头、柒牌、第二印象共23个品牌。 ·灌云主要城市商业功能格局 6大商业区域+1个城市休闲公共配套 ——灌云6大商业区域： ·伊山南路两侧 ·胜利路县城中心区域 ·时代超市商圈 ·中大街品牌商业街 ·新村路餐饮街 ·南京路步行街 ——1个城市休闲公共配套： ·人民广场——全县百姓休闲交流的娱乐生活广场，人气旺盛，环境优美。是全县唯一的一个大型社会公共配套设置。是广大老百姓饭后散步，早上晨练的必选之地。 ·6大商业区域详细情况调查分析： 1.伊山南路两侧——小商品市场为主的商业业态 伊山南路是灌云县城的主干道之一，也是项目的主临街大道，目前两侧主要以小商品市场业态为主，灌云几大小商品市场均分布在该路上。所以我司将其商业定义为以小商品市场为主。 ·区域主要商业业态： 从示意图可以明显看出，伊山南路两侧具有三家大型的小商品市场，分布为小商品批发市场，青龙批发市场，灌云商贸城，其中小商品批发市场离项目最近，与项目隔路相望，小商品批发市场相较其他两家，档次最低，主要功能是满足周边乡下农户赶集的日常需要，虽然档次较低，但是人气却非常旺盛，并且市场与菜场相连，对面又是实验中学，