通亚集团聊城市房地产市场调查.ppt

中国人均GDP决定房地产发展态势 人 口 因 素 客户层次分析 客户年龄层在26-50岁之间，36-40岁比较多，属于城市的中坚阶层，三口之家，高中以上学历，工作较为稳定。 家庭月收入3000-5000的比例较高，并有隐性收入，可按揭购买本项目。这种收入水平也说明本项目仍有升值空间。 客户市场——客户调研 客户市场——客户调研 客户市场——客户调研 楼盘市场——莲湖花园 楼盘市场——当代·国际广场 楼盘市场——翡翠城 楼盘市场——金柱月亮湾 房产营销中的“借力打力” 3.2 商业背景 3.3 区域背景 聊城大盘启示录 3.1 公司背景 3.2 商业背景 与普通住宅项目相比，通亚房产项目有更加深厚的商业背景，项目依靠政府、集团通力重造的聊城农产品物流交易中心，这一背景不仅可以为项目提供丰富的客源基础，且项目兴起后将形成市北新城，区位价值不可小觑 。 合理、有效利用商业背景，是我项目营销策划中的重要着力点。 3.2 商业背景 聊城农产品物流交易中心建设项目是2010年山东省重点建设项目，是聊城市委、市政府十二五规划对三农工作转方式、调结构的重点工程。 项目整体建成后，将充分体现出现代化农产品物流交易中心规模大、规格高、配套全、效益好的可持续发展愿景。 项目目前建设进度及规划远景 3.3 区域背景 聊城农产品物流交易中心项目选址在聊城开发区内，规划总用地面积4800亩。 2010年，聊城经济开发区确定了“一区七园、三大市场、一生态休闲观光走廊”的产业布局特点，着力打造聊城的工业新城、生态新区。其中，三大市场即指：金属材料大市场（汇通）、澳门名嘉购物广场以及农产品大市场（本项目）。 3.3 区域背景 同时，投资商也瞄准了开发区的发展前景，诸多项目在此阵地纷纷上马，大大完善了项目地的配套设施，培养了浓厚的生活居住、购物休闲氛围。 其中，住宅项目包括凤凰新城、馨润花园、当代·国际广场、星光·城市广场等，这也是本项目的榜样。 图中自上而下分别是：当代·国际广场、星光·城市广场、汇通国际金属物流园及莲湖花园的效果图。 4. 总体策划设想 环 境 分 类 市场汇总 策划脉络 4.1 信息汇总 全维度分析目前的市场动态，可以得出以下结论： 地产市场形势不甚乐观，但聊城市尚未出现很大波动，结合成本而言，本项目有较大盈利空间； 市场竞争较为激烈，目前运作成功的大盘较多，且客户有所观望。但旁观成功项目，明确的定位+优质的产品+成功的销售，在本市打造另一个冠军盘可行度仍然很高； 4.1 信息汇总 本项目策划中，除却基本的住宅卖点，合理、有效利用项目的商业背景，可以使本项目如虎添翼，无往不胜。 新东方龙湾 当代国际广场 翡翠城 金柱月亮湾 莲湖花园 融合多方资源 打造多维项目 震撼力、影响力、创新力 4.2 策划脉络 针对本项目的实际情况，我公司为本项目所做的下一步营销脉络主要包括以下方面： 一、产品。结合最新的市场动态以及最详实的客户调查，做最能为客户接受、最大化得到回款的产品。包括产品户型方案、销售定价方案、景观绿化方案、小区配套方案、建筑组团方案等。 4.2 策划脉络 有了好产品，就成功了一半 4.2 策划脉络 二、客户。结合产品类型，及客户市场调查，准确分析潜在客户类型，并在后期一些列宣传推广中瞄准客户群体，争取最大化的客户认筹率，达到高于产品200%的蓄客量，实现高签约。 4.2 策划脉络 客户，是楼盘销售的第一生产力。 4.2 策划脉络 三、项目商业背景。本项目的商业背景是区别于其他所有住宅项目的最主要因素。必须在项目后期营销推广中得到体现。 首先，商业背景强大，将是本项目的强大客源支撑；其次，本项目商业部分的成功，必将使整个区块得到腾飞的发展。 4.2 策划脉络 有背景，才能走的更有力。 4.2 策划脉络 四、宣传推广。在某种意义上而言，楼盘销售与电影推广有着相似之处。而一部叫好又卖座的“电影”，离不开宣传与炒作。 4.2 策划脉络 炒作，才能让更多人熟知；知道，才能让达成购买。 结 语 共祝项目销售长虹，马到成功！ 产品 + 形象 + 宣传 + 客户 + 市场 = 必胜 THANKS * 目 录 01 当今地产市场形势 02 聊城市房地产市场环境 03 本项目运作背景 04 总体策划设想 前 言 本方案将综合当今地产市场形势、聊城市房地产市场概况及本项目的特殊背景3个方面，对同住宅项目予以分析。只有透彻、全维度分析项目的背景，才能为项目后期策划、销售方案提供充分的依据。 1. 当今地产市场形势 形 势 表 状 市场现状 入市机遇 形势研判 1.1 地产市场现状 限贷——对贷款购买第二套住房的家庭，提高首付比例和贷款利率 限购——限制家庭购买第三套住房 保障房——加大保证性住房土地供应