郑东新区某写字楼价格策略.ppt

项目周边街铺现状分析 路段 主要业态 面积分布 平均租金（元/㎡/月） 聚源路（商都路至宏图街路段） 汽车维修及服务中心类、副食品批发、中低端餐饮 50-600㎡ 40-50 聚源路（宏图街至商鼎路路段） 汽车美容、广告装饰、小型餐饮店、烟酒百货等 30-300㎡ 50 聚源路（商鼎路至兴荣街路段） 不动产、烟酒、汽车音响、书店等 40-800㎡ 40-60 聚源路（兴荣街至金水东路路段） 大型高档餐饮（澳门豆捞）、酒行、不动产、移动营业厅 40-2000㎡ 50-75 黄河东路（商都路至七里河南路段） 五金机电市场 80-200㎡ / 黄河东路（七里河南路至宏图街段） 房产投资、汽车美容、大型超市 60-400㎡ 30-50 黄河东路（宏图街至商鼎路路段） 超市、中介、中端餐饮 50-1500 40-65 黄河东路（商鼎路至兴荣街路段） 鞋店、银行、餐饮、养生馆、烟酒店、中介、茶馆 150-1000 50-70 黄河东路（兴荣街至金水东路路段） 银行、饭店、烟酒店、二手中介、茶社、汽车4S店 300-1100㎡ 60 （注：租金状况为抽样调研估算结果） 聚源路、黄河东路为项目周边街铺居多干道，聚源路街铺店面较小，分布较为零散，以汽配修理、美容和中低端的烟酒、日用百货为主，临近金水东路业态档次有所提升，出现高档餐饮澳门豆捞；黄河东路以银行、中档餐饮娱乐项目、大型超市为主。项目周边街铺租金为50-60元/㎡/月的占比较大。 项目名称 商都6号 大观国际 高速奥兰花园 绿地·原盛国际 远大·理想城 蓝水岸 项目地址 郑东新区中州景观大道与商都路交汇处东200米路北 金水区金水路南侧、未来大道东侧 郑东新区郑汴路与东风东路交汇处北 郑东新区东风东路与金水东路交叉口东南角 经济技术开发区航海东路与朝凤路交汇处北200米 郑东新区农业东路与如意东路交汇处西南侧 物业类型 一期住宅底商（一层） 二期写字楼底商（4层） 社区底商（2层） 住宅底商商业街，临街两层，内铺一层 住宅底商（3层） 住宅底商（1-2层）；马德里商业街39-263㎡ 住宅底商（2层） 体量 22套约3700㎡ 10万㎡ 一期80多套，分2批推出，一批推44套 1万㎡ 6万㎡ 1万㎡ 5000㎡ 租金价格（元/平米/月） 100-130 全部租给居然之家，签订20年租赁合同，一年租金5000万 周边租金120 单层：60元/月;双层：50元/月 / / / 销售价格（元/平米） 1.5万 未定 / 临街1.5万；内街1万 1.4万 1F:1.5万;2F:9000—1.2万 单铺面积区间（平米） 90-350 / 50-200 单层：50-70;双层：140-260 130-350 160-200 100-500 项目周边底商现状分析 财信·圣堤亚纳商业分析 项目商业仅临郑汴大道（商都路），建筑体量5740平方左右，商业步行街 区域环境综述： 本月商业物业的成交亦主要表现为住宅底商的零星成交； 商业物业成交价格继续保持上涨态势； 片区市场：建材物流集中区、人口密度大、人车流量密集、购买力强劲、零售业态薄弱。 传统建材区租金一般在50——120 元/平米/月； 项目周边街铺租金多为50-60元/㎡/月； 周边项目商业多为双层铺面，销售价格保持较高状态。 由上述市调结果得出，项目所在片区的“区域型商业邻里中心”存在空白点； 片区租金、周边项目商铺销售价格及业态，可为财信·圣堤亚纳双层临街商业的后期销售提供依据。 综上所述：财信·圣堤亚纳商业规划及定位符合市场需求，按照目前市场价格表现， 本项目商业建议价格为 20000-25000元/ ㎡ 。 财信·圣堤亚纳商业定价 THANKS! * [同策] 郑东写字楼策略报告 【财信●圣堤亚纳】 策略形成思路 1 定价背景分析 3 核心均价推导 5 优惠措施 4 价格策略实现 2 价格策略制定 市场分析 目标分析 价格分析 项目面临市场环境分析 郑州写字楼市场研究 写字楼发展模型 萌芽阶段 启动阶段 发展阶段 成熟阶段 改善环境 住宅立项、商务办公 成长型中小企业 第一代商务公寓 位置 价格 交通 使用成本 动因 表现形式 产品特征 客户特征 客户关注点 追求形象 纯商务形象 迅速发展的中小企业 初具规模的企业 纯写字楼开始出现 位置 配套 硬件 商务氛围 需求多样化 多样化 各种类型企业 写字楼与新一代商务公寓并存 地段 服务 健康、风景 办公需要 住宅改办公 草创型企业 住宅 无 郑州办公物业正处于发展阶段，写字楼产品已有质的飞跃 项目面临市场环境分析 郑州写字楼市场研究 郑州写字楼历年供需状况 随着郑州市经济及高铁建设的不断发展，目前整体写字楼市场发展较为火热，市