阜新兴隆大家庭项目市场调研报告.ppt

2012年土地供应量318.57万㎡ 2012年去化量约77万㎡，占推盘量48% 2013年预计新推盘量359万㎡ 2013年预计土地供应量400万㎡ 以此推测 2012年未开发土地面积约159万平，2013年阜新市预计新供应土地量可能达到近400万平，开发量可能会达到200万平。那么2013年阜新市新推盘量就会达到359万平，加上2012年开发未去化83万平，会集中在2013年上市，那么阜新市2013年房地产市场供应将进入大爆发阶段，如何去化将成为难题。 2012年实际推盘量160万㎡，占土地个供应量50% 部分竞品供应情况 竞品 2012年推盘量 2012年去化量 2013年预计推盘量 绿地剑桥 1500户（18万平） 700~800户（9万平） 至少600套（7.2万平） 大唐荣城 1600户（12万平，含集资房） 1200户（9万平，员工内购） 2400户（18万平） 万宏·自在成 1500户 （10万平） 400套（2.7万平） 继续一期销售，实现4万平销售目标 志城·慧府 588户 （6.9万平） 180户（2.07万平） 400套左右（4.83万平），上半年全部售完 从上表也能看出，几家竞品2013年推盘量都有所增长，整个阜新市场目前就有多个项目正处于前期运作期，如宝地地产的新项目宝地城、鑫维·玛瑙宝石城等，保利地产、宏运地产、翔宇地产等也都在物色地块，这些项目无论从建筑形式上，还是户型产品方面，都将为阜新房地产市场带来新的变化，竞争势必更加激烈。 感谢聆听· 及时沟通 * 阜新市房地产市场调研 亿人居置业 阜新财富大厦项目组 2012-11 一. 区域市场现状及其趋势判断 1.城建发展与总体规划分析 （1）行政区划：阜新市有5个辖区：海州区、细河区、太平区、新邱区、清河门区。2个县：阜新蒙古族自治县、彰武县。2个省级开发区：辽宁阜新经济开发区和高新技术产业园区。 （2）交通：阜新站虽为国家一级火车站，但列车总体较少；公路较为发达，101国道、304国道、沈阜公路、阜锦公路、沟奈线贯穿全境。 （3）城建规划：阜新作为煤矿资源型城市，近年来虽在发展玛瑙产业（阜新素有玛瑙之都的美誉），随着对自然资源保护加强，城市功能正处于转型时期。阜新市经济发展较差，2011年全市GDP为410亿元人民币，名列辽宁省倒数第一位。旅游资源几乎没有，招商引资做得较差。是国家资源型城市经济转型试点市。经济转型的重点和方向是发展一、三产业，调整优化第二产业。 资源型城市 非资源型城市 图为海州区一露天煤矿 阜新市四大煤矿： 清门河矿 海州立井 五龙矿 王营子煤矿 （1）市场环境相对宽松 国家房地产宏观调控政策对阜新市房地产发展影响较小。自2008年以来，虽国家调控政策愈为严厉，但并未影响到三四线城市。阜新市目前并未施行商品房限购政策，市场环境相对宽松，炒房者在本市频频涌现。 2.房地产市场发展趋势 （2）房地产带动城市规模逐渐扩大 自2006年以来，土地开发不再集中在城市中心地区，而是逐步向东西部、北部扩张，特别是玉龙新城地区，市政规划55平方公里，总人口数30万，距离市区不远，虽然配套和公共交通暂时较为薄弱，但随着此区域大量大规模房地产项目兴建，崛起指日可待。 （3）产品类型多元化发展 阜新市早期地产项目基本为本地开发商操作，产品以普通住宅为主，但随着外地开发商进入，特别是绿地、锦州宝地等大开发商的进驻，景观洋房、酒店式公寓、温泉别墅等产品开始不断涌入，为当地购房者带来了更多的选择。当地购房者的需求，也从简单的居住功能，逐步关注起产品的外立面，园区绿化，产品舒适度等问题。100平左右南北通透户型为本地热销户型，小面积段产品和公寓也在逐步被接受中，但还有相当一部分人不认可，认为此类产品只可作为过渡和投资。 新式多样化产品 市内大量4~5层老楼未拆迁 （4）市场竞争激烈化发展 前些年地产项目基本为本地开发商开发，市场供不应求，销售火爆，所以推广宣传工作几乎没有，销售工作也极为不规范，甚至没有正规的售楼处和销售合同。随着外地品牌开发公司进入，以及本地市场的不断发展，购房者更加理性，市场推广投入的力度也在加大，但只停留在“舍得花钱”的层面上。只在解放广场一处，就有6、7家售楼处，两层的售楼处一年租金达到60万之多，近年，随着专业营销团队的不断进入，阜新房地产市场正在逐步进入规范化。 3.房地产市场总体供求现状 （1）土地供给逐步由中心城区-东西部地区-北部地区扩散，中央城区逐渐以商业用途为主；部分商圈虽被冠以CBD头衔，但并未实现CBD的功能； （2）阜新市尚未进入大规模的拆迁潮阶段，