柠都新城项目部2011年工作计划13P.docVIP

柠都新城项目部2011年工作计划 成都聚思置业顾问有限责任公司 2010年12月31日 目 录 计划背景············································3 宏观市场分析·······································3 区域市场分析·······································3 2011年安岳楼市放量情况·························4 项目优劣势（SWOT）分析·······················4 任务分解············································5 任务分解表·········································5 项目鸟瞰图-带楼栋编号···························6 任务划分解析·······································7 住宅销售计划·······································7 营销计划············································7 推广计划············································8 销售政策及手段····································8 所需支撑············································9 费用计划············································9 商业销售计划······································10 营销推广计划······································10 销售政策及手段···································11 所需支撑···········································12 费用计划···········································12 总结·················································13 计划背景 宏观市场分析 2010年商品房全国范围内空置面积增加，入住率降低，通过国家政府数次间接调控与直接出台政策干预市场，全国一二线城市出现短暂楼市低迷期。在保证经济、就业增加的同时，拉动汽车、家电等消费增长逐步成为扩大内需的主要途径。随着“国十条”等相关政策的出台，对多次购房以及异地购房产生了直接限制。 经历了2009年房屋销量大幅上升和宽松的货币政策后，2010年房地产开发企业资金充裕。2010年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比去年增长44.2%。受2010年大部分地区楼市平稳上扬的销售影响，预计2011年前两个极度此种情况将会持续存在。但因目前大部分空置房屋的出现，部分开发商在2011年第三季度以及第四季度将会出现价滞量缩的局面。 同时因国家几次出台政策主要针对一二线楼市，预计在2011年，部分一线开发商将会转战二三线城市，甚至转战至四线城市及县级城市。 区域市场分析 2010年安岳楼市有惊无险平稳度过，部分开发商因2009年楼市过热运作导致2010年投资过度，从而形成资金链断裂等情况出现。总体而言，通过各大开发商年度销售面积及总金额分析，2010年是安岳楼市较为顺利的一年。 2011年预期安岳当地市场会由连续两年的市场培育期转至市场爆发期，撰写者认为在2011年大部分开发商将不会出现空地留置的情况。同时因近两年安岳楼市均价的成倍上扬，部分其他行业将进军地产行业。 2011年安岳楼市放量表 项目名称 2011年放量面积（已获得预售证暂未销售） 如诗美地·三期 21700平方米 奥鑫锦城·四期 55000平方米 豪森铭家 未取得预售许可 民族星城 460000平方米（房管局提供数据，预计该数据是实际数据的十倍） 博凯·香榭秀庭 96000平方米 新华阳光 20900平方米 合计 653600平方米(因民族星城放量有误，此数据实际情况预计为134500平米左右。 项目优劣势（SWOT）分析 优势： 项目总体开发量居当地第一，知名度较大； 项目成功开发近两年时间，市场影响力较大； 总体开发营销模式超出当地开发商平均水平； 区域位置属于城市发展新核心，投资潜力较大； 配套规划齐全，是后期生活、商业、休闲、政务中心。 劣势： 区域位置较为