梧州项目整体定位与发展战略65P.pptVIP

* 东方郦城的价格年均增长率在7%-10%之间，远高于沈阳平均增幅3%，月均销售速度接近100套 采样区间 2005.6-2006.6 （3523-3867） 2006.2-2007.2 （3671-3921） 7% 10% 东方俪城06年销售10.8万平，实现销售收入4.33亿元，位居沈阳2006年商品房销售前十位，销售均价4000元/平，销售速度接近100套/月，远高于区域60-70套/月的平均销售速度。 * 研究目的——如何在区域认知薄弱的区域，通过项目竞争力的打造，扭转客户认知，实现项目价值的持续提升 面向城市主流客群需求，控制面积，控制总价 多元、复合、领先的产品策略 强势展示，体验营销，着力打造项目的高端形象，弱化区域的抗性 自我定义项目价值，树立价值标杆，区隔竞争对手 强势活动，渗透营销，并与短时间聚集爆发式营销相结合，一举立势，定下乾坤 控制节奏，小步快跑，营造热销局面，拉升项目价值 1 2 3 4 5 6 * 世联后续可提供的服务 * 第二阶段 区域启动策略与 物业发展建议 30个日历天 区域分期发展策略 区域启动策略 启动区位置 启动区规模 启动区产品定位 启动区展示 启动区物业发展建议 启动区环境及景观设计建议 启动区配套策略 … 第二阶段：区域启动策略与物业发展建议 * 第二阶段：区域启动策略与物业发展建议 模块1 模块2 区域的启动策略 启动区物业发展建议 解决关键问题 启动区产品定位 启动区规模与展示 … 解决关键问题 规划设计要点 建筑设计要点 建筑风格及外立面建议 环境、景观设计要点建议 社区服务及物业管理要点 … 模块3 启动区环境与景观建议 解决关键问题 园林风格建议 景观体系建议 资源展示 与产品的价值联动 …… 模块3 启动区配套建议 解决关键问题 会所建议 共享空间/灰空间等 车位比 …… * 第一部分：启动策略 启动区位置 启动区规模 启动产品定位 客户定位 价格定位 价值展示 第二部分：物业发展建议 第一篇：物业发展建议 本项目驱动模式与价值点衔接 当地现有同类物业类型创新点分析 基于竞争及区域价值的物业发展建议 规划设计要点 建筑设计要点 建筑风格及外立面建议 配套设施建议 其它相关事项 第二篇：启动区环境及景观设计要点 园林风格建议 景观体系建议 资源展示 与产品的价值联动 第三篇：启动区配套设施建议 会所建议 共享空间/灰空间等 车位比 第四篇：社区服务及物业管理要点 第三部分：启动区经济测算 * 第三阶段：规划指导服务期 设计交底、过程把控、结果审核 1、设计开始前阶段： 1）如有需要，世联将协助发展商考察、确定合适的规划设计单位； 2）完成规划设计任务书，并与发展商进行沟通； 3）组织由发展商、设计单位、世联三方参加的设计交底会，同时汇报项目定位与战略，就有关项目整体发展思路、地块规划中的问题和事项与设计单位进行沟通和交底。 2、概念设计阶段（含规划草案阶段）： 1）设计单位提供3—5个不同的概念方案并汇报方案思路，开发商、世联就各方案进行讨论，初步确定1—2个优选方案； 2）与设计单位进行沟通，提出修改方案和具体建议，设计单位完成优选概念方案； 3、修建性详规阶段： 1）世联就规划方案提出具体的修改意见，如：组团结构的细化、交通体系的落实、单体布置合理性的评价和调整意见，把控设计户数，以便使后期的单体设计能顺利进行； 2）设计单位就方案进行修正、深化，世联随时与设计单位保持沟通，确保修建性详规符合项目定位与发展战略的要求； 3）就规划阶段设计提出的概念性单体方案进行把控，初步确定单体设计的深化方向。 4、修建性详规完成，至建筑方案设计开始前 1）最后评价规划方案，保证方案的最终实施； 2）出具建筑方案设计任务书，就建筑单体方案设计进行技术交底，提供概念性参考图片资料，明确建筑风格、户型格调、户型配比、面积区间、物业类型区间和配套商业的设计要求，明确相关配套如幼儿园、会所等单体的设计要求和功能要求； 3）与设计单位明确建筑方案的具体进行时间。 5、建筑方案概念阶段 从市场角度就设计单位的单体风格、户型格调进行评价，与发展商、设计单位进行建筑方案评价讨论会，确定设计深化的优选方向。 6、户型设计阶段 1）把控设计方案户型的配比、面积区间控制、户型格调等 2）就每个户型与设计单位展开详细讨论，并提出修正意见，具体包含户型内部结构、尺寸等； 3）检验户型的面积区间、户型比例和布局位置的合理性，保证产品户型设计的“价值均衡”； 4）提出户型创新的细节运用，落实与方案之中。 7、建筑单体阶段 从市场角度提出单体设计的原则，对建筑风格、立面细节等提出修改意见。 * THE END * 敏感性分析1——整体价格变动的敏感性分析 价格变动率 15% 10% 5%