永州创发城项目整体调性定位操作初步思路39P.ppt

地块东侧为本世纪初新建的居民小区，社区配套基本完善。 地块价值解析之一：下一站热点，火车站 地块价值解析之二：新城开拓的枢纽 地块价值解析之三：收藏白竹湖 项目SWOT综合分析 项目的地块犹如一块璞玉，水景、地段是地块的核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。目前项目的规划设计已然成型，如何去雕琢装饰我们的“和氏璧”，这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。 让我们先跳出对地块的自我陶醉，结合项目所在区域的房地产发展现状与趋势，来看看我们所要面临的市场环境，首先要找到我们在区域内的准确定位，从而确定项目利润与品牌价值最大化的策略。 永州市房地产市场现状——供需总体均衡、价格稳中有升 项目周边个案分析——名门世家 项目周边个案分析——熙园华邸 在把握板块大势的前提下，聚焦我们项目地块所处的格局，从而站在一个更高的视角，立足全城、谋略一域。 通过深度研究项目所处的河西板块，研究其发展历史与地产格局，剖析其失败与成功的经典案例，同时从营销全城的角度去关注区域板块之争，从而发现机会、雕琢项目的精魂，预谋全城，毕其功于一役！ 定位困局一：老城区——河西的定位瓶颈？ 综合分析以上案例，似乎呈现出一个瓶颈：即河西坪板块开发高尚住宅进入了一个“困局”？ 梧桐苑、紫金苑似乎都融入了经济适用的理念，以及投资概念的延续和传承。城市绿岛的“叫好不叫座”让人不禁忧思重重，高尚住宅何以立于“河西”？ 宜居型的定位固然可取，但面对我们地块的种种先天绝版优势，舍弃品牌打造的机会，仅仅秉承宜居的概念，有让人颇有割舍不下的扼腕之感。 河西板块隔河相望便是河东板块，号称全城第一江景盘之世纪滨江蓝爵和今日王者归来般的帝王广场，形成了河东板块的浩然之势，更让河西板块颇有“内忧外患”之感。 让我们勇于直面河东板块的逼压，从而综合分析“内忧外患”，“一石二鸟”地解决这两大困局。 聚焦河东板块：全城会聚的格调板块 定位困局二：市政新中心——河东板块的虎视眈眈 河东板块产品理念丰富而夺人眼球，在一个生活配套并不完整的区域，形成了一个全城瞩目的高尚居住板块。 河西板块在河东新城面前似乎印象灰暗和陈旧许多，尽管配套更为完整、人居氛围更为浓厚，但在居住印象上却陷入了一个挥之不去的“灰色”困局。 河东新城板块在竞争格局上形成了对于河西板块凌空觊觎的逼压之势。其“绿色”印象因为湘江的辉映似乎更为璀璨夺目。 河西 VS 河东 商业定位方向：餐饮休闲生活配套商业街 以城市综合体为蓝本，灵活搭配、统筹考量，人气先行是主线。 休闲、娱乐 超市、购物 中大型餐饮 填补晚上人流量 满足社区配套 全天侯经营 带动白天人气 强有力带动整体商业销售、招商 交通便利、停车方便 环境优美、适合引进 珊瑚路白竹湖旁出现 市场雏形、存在市场机遇 配套必需，周边原有居民、 新建小区人口也足以支撑 商业布局思路1：由外及里 先易后难 滨湖餐饮 洗浴休闲 娱乐KTV、网吧 重点洽谈主力商家进驻，通过外围商铺的成功经营，赚足人气，带动剩余商业的 顺利招商及销售，撬动市场杠杆，最终实现商业街的整体成功操作！ 负一楼购物超市 * 分析项目现有的情况 剖析项目在区域内承担的角色和价值 宏观与区域市场研究 区域内典型案例分析 项目深度认识 地块综合条件分析 区域房地产发展现状与趋势 项目操作思路 项目定位 项目整体研究与分析思路图解 地块价值解析 整体项目定位 总体操作思路 项目认识与理解 1 项目背景信息： 　　本项目地块位于珊瑚路北侧、白竹湖东侧，西接火车站、潇湘大道相隔1200米，东接凤凰路，相隔1300米。项目规划用地面积54.78亩平米，净用地面积45.68亩，项目总体总建筑面积？万平方米。 项目经济指标 占地：3.66万㎡ 总建面：13.3万㎡ 容积率：3.65　 绿化率：46% 建筑密度：32.5% 建筑限高： 深入挖掘地块价值，发现项目核心竞争力  ——项目宗地分析 珊 瑚 路 梧 桐 路 零 陵 中 路 潇 湘 大 道 火车站 冷水滩区政府 凤 凰 路 零陵中路 商业中心 地块西侧紧靠白竹湖，生态环境优良。道路建设较好，与外部交通联系便利。 地块南侧为珊瑚路，噪音影响不可避免。马路对面有新开发的档次较高的名门世家小区。另外数量较多的居民自建房屋，隔路相望，这对本项目形象有一定的影响。 地块北侧居民自建房屋较多，虽然对项目高档次定位有所影响，但是也能增加项目周边人气。 地块外部环境（四至） 北 南 西 东 项目宗地 珊 瑚 路 梧 桐 路 零 陵 中 路 潇 湘 大 道 火车站 凤 凰 路 1200米 　　本项目距离永州新火车站仅仅1200米之遥。作为一个支