江苏中原苏州明远酒店项目营销方略提案(43p).ppt

苏州明远酒店项目营销方略提案 通路 媒体（Media） 报纸 《新闻晨报》上海地区 （有效客户率可达20%） 《苏州日报》苏州地区 杂志 《理财周刊》内地人士 《移居上海》境外人士 户外 上海中原门店灯箱、易拉宝 苏州观前街路灯箱 网络 中原香港及内地各门户网站 现场（Position） 工地 酒店外墙大面积外包 气势！ 重在 外墙底座围墙（板） 外墙巨型直幅 外墙喷绘外包近景 外墙喷绘外包远景 现场（Position） 工地 看房通道 看房通道入口 看房通道内部走道 看房通道内部楼梯 看房通道内的来访客户 苏州售楼现场 尽量利用（部分）装修后的酒店大堂 上海接待中心 利用原“美丽新世界”接待处， 在原基础上加做软装饰 Logo墙 接待区桌椅 易拉宝示意 推盘策略 整体策略： 利用中原网络优势，走国际化推广模式，大中华区域分销 ——上海重点突破，苏州次重点，兼顾长三角及香港 香港地区中原门店直销 炒作成交 27套超大户型 （套内建筑面积大于50平米） 上海地区一手主攻 上海地区中原门店二手联动辅助 苏州地区主攻、接待 实际成交 158套常规户型 （套内建筑面积小于50平米） 阶段策略： 造势造热，低带高，小推大，层层猛进 低位蓄水，积累客户量 收取活定 4个月 赴港直销 高位开闸，火热开盘 收取死定 持续强销 27套超大户型亮相 所有户型一齐亮相 第一攻击波：推出四层及五层（88户） 第二攻击波：推出六层（51户） 第三攻击波：推出七层（约46户） 沪苏两地直销 3个月 活动设计(3个活动贯穿推盘过程)： 蓄水期活动一：理念导入深化活动 在沪苏两地分别举办专题性研讨会，邀请旅游业、房产界知名人士及房产投资者为主的研讨团，围绕“产权酒店的理念与投资” 、“产权酒店催生新生活方式” 等题目，进行多人聊天式的讨论。 目的： 届时可以让众多意向客户莅临现场参观，并联系报纸媒体进行新闻报道，以起到针对性、广泛性双重功效的理念引导深化之作用，为本案酒店的顺利推广奠定基础。 * * 产权酒店 起源 欧美国家进入“中产社会”后出现的一种物业投资和休闲度假相结合的投资模式。 通用模式 开发商将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者将客房委托给酒店管理公司统一经营以获取年度客房经营利润分红，同时投资者还享有酒店管理公司赠送的一定时间的免费入住权和多种酒店消费的特别优惠。 产 权 酒 店 = 分红型投资产品 对产权酒店承购者（小业主）而言 对产权酒店投资商（大业主）而言 运营过程中，产权酒店和经营性酒店具有相同的利弊 利： 经营得当，成为投资商的优质资产 年收益基本固定，收益期限长 回报率（年净利润率）较高，国际一 般标准12%左右 弊： 前期资金投入较大 收益易受宏观环境影响而波动 不属于短线投资（3年回收期）行为 酒店运营之前，可以一次性收回前期投入，并谋取利润 从收益角度出发 投资商（大业主） 承购者（小业主） 出售酒店产权 收取房价款 经营酒店 年度分红 购买酒店产权 支付房价款 拥有酒店部分产权 等待年度分红 正收益 正收益 负收益 正收益 年收益基本固定 价格临界点 酒店运营前 酒店运营后 寻找定价的方法 1 产权酒店典型个案分析 2 客户意向价格分析 3 收益回报分析 《莫奈印象》——绿地海怡酒店公寓 华东地区当前在售的产权酒店典型个案情况 地域：上海市区 位置：延安西路番禺路口 投资商：上海绿地集团 酒店管理公司：豪生国际（中国）酒店管理集团 酒店档次：涉外四星级 客房规模：约400间/套 客房建筑面积：51~101平米 产品特色：? 全套型服务式酒店公寓 ? 伽利略订房系统 销售均价：15000元/平米 业主收益模式：收益期为10年，前三年每年8%的固定回报，收益分成比例未定 业主其它权利：每年免费12天的使用权 目前销售情况：未开盘，预定阶段，80平米以下的套型全部定完 1 《锦绣天地》——杭州皇冠假日酒店 地域：浙江省杭州市市区 位置：凤起路近环城西路 投资商：杭州锦绣天地房地产开发有限公司 酒店管理公司：洲际酒店集团 酒店档次：涉外五星级 客房规模：约300间/套（可出售为100间/套） 客房建筑面积：约50平米 产品特色：? 商旅型酒店 ? 绝版西湖美景 销售均价：20000元/平米 业主收益模式：收益期为11年，每年税后6%的固定回报 业主其它权利：洲际酒店金卡会员（全球住店超低折扣） 目前销售情况：未开盘，全部定完 1 《东方云顶》——广场度假酒店 地域：江苏省昆山市阳澄湖旅游度假区 位置：巴城镇湖滨西路阳澄湖旁 投资商：昆山红枫房地产有限公司 酒店管理公司：拉斯维加斯环球酒店管理集团 酒店档次：涉外五