江西省东乡县中央购物公园招商思路方案.docVIP

东乡中央购物公园招商思路方案 不要再拘泥于这个城市的现状，因为明天一切将会改变！ ——东乡中央购物公园招商思路探讨 一、简介部分 东乡县位于江西省东部，总面积1270平方公里，总人口约42．6万。东乡物产丰富。地处赣东丘陵与鄱阳湖平原的过渡地带，地势平坦，多为缓坡丘陵，适宜开发。东乡区位优越，毗邻鹰潭铁路枢纽、昌北机场、南昌港、九江港，地处南昌、抚州、鹰潭、上饶、景德镇五市中心，距省会南昌仅96公里。这里交通便利，浙赣铁路复线、320国道、沪瑞高速公路、京福高速公路及东临一级公路构成了交通大动脉，东通江浙、上海，南达广东、福建，西进内地各省，北连昌九走廊，素有“赣东门户”之美誉。这里人居和创业环境俱佳，以争创省级园林城市为目标，城市基础设施得到不断完善，市容市貌得到较大改观，城市化水平达到35．6％，城市绿化率达到21.5％，投资软环境得到极大的优化，非常适宜居家创业。 二、项目营销的整体原则与思路 在国内商业地产整体处于低谷的时期，对于一个正处于高速发展中的三线城市来说,如此大体量的复合型商业物业无疑充满着更大的机遇和挑战，简单的复制和模仿，最终将会被越来越理性的市场所颠覆，差异化、品牌化将是本项目的出发点。 1、充分考虑多行为与商业的有机整合，既保障开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作； 2、充分考虑本案所处区域商业的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力； 3、售得出、租得满、做得旺为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。 4、以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合； 以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象； 5、优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。 三、项目定位 1、市场定位 1.1东乡首家大型一站式中高档购物休闲MALL 项目定位：主题商业街——商贸、旅游、文化窗口； 规划定位：间间沿街铺，户户招牌店 2.2商业符号定位?? 项目符号：中央购物公园——突出区域性??? 商业符号：中央购物公园——突出商业性、现代性、领先性 3、形象定位 中央购物公园集购、食、娱、休为一体的新概念，建造立体步行街。强调街铺，强调步行街，强调商场特色吸引力，强调城市休闲文化。强调商场包装特色、经营特色、休闲购物的吸引力，强调项目在城市商业中的引领作用。 4、功能定位 　 集购物、休闲、餐饮、娱乐等多种综合功能于一体的大型现代化购物中心 ① 内街——服装鞋帽一条街?????????经营商品：社区配套、服装、鞋帽?????????商品档次：中档、中抵挡② 中城——精品购物广场?????????经营商品：大、小家电、数码通讯、精品配饰、黄金珠宝、化装品、电影院、网城?????????商品档次：中档、中高档③ 外街——日用百货一条街?????????经营商品：日用百货、小商品、针纺织品、床上用品、布料、特色民族商?品?????????商品档次：中低档、低档5、目标定位 走中高档消费路线，以中档商品为主，约占70%，高档商品兼备，约占10%，低档商品约占5%，其他经营品类或主题招商项目约占15%。 ① 由外到内，由动到静，由低档到中高档，由目标消费到休闲消费； ② 内外有序、划行归市、整体统一、相对独立；???? ③ 中高、中挡、中低档价格互补，多种商品品类齐全，形成专业性综合市场；6、经营方针 　　商品以质取胜，经营以特取胜，服务以细取胜，购物以便取胜，品种以全取胜，价格以实取胜。 7、品牌定位 中央购物公园商业新名片 东乡首家城市“一站式” 休闲购物中心 8、目标客户定位 本项目有四大类型客户:自营、自租、代租、返租 租赁型的目标群分析： 品牌形象店 / 连锁店 / 专业店 / 传统商户 / 个体工商户 目标群特征： ·以经营中高档服装、鞋帽、家居饰品、精品等传统商品为主。 ·中小型商户以薄利多销作经营目标，缺乏精品特色经营意识。 ·租金承受力较低，普遍存在街铺经营概念。 投资型的目标群分析 ·政府机关公务员 ·个体私营企业主 ·中高收入家庭 ·灰色收入者 ·外地投资者 目标群特征 ·多数缺乏理性投资意识,具有从众心理； ·对市场经济较为敏感； ·经济实力较为雄厚，积极寻找稳健投资。 9、商业规划组合定位 结合现代shopping mall构造，根据