武汉海昌极地海洋世界市场分析报告48p.pptVIP

城市地位：项目所处的大区域为汉口北金三角居住功能区，肩负着容纳城区人口外延的居住功能。 项目区域特征：位于四大居住组团夹角，住宅“真空带”。 配套设施趋零：周边工业、批发城、产业基地聚集，1.5公里内无可用生活配套，与现有成熟配套区之间的联系被工业区、批发城隔断。 项目现状：海洋馆正在建设中，预计2011年开馆。商业后期跟进。F地块住宅上市时以上设施均未投入使用，对住宅价值提升作用有限。 两大疑问 1.如何树立区域想象？ 2.如何启动一期住宅？ 竞争环境微妙，成熟组团环伺，多层次价格阵营贴身竞争。 盘龙城板块特征—低价、环境 后湖板块特征—市政滞后、改善中。 常青板块特征—成熟 板块归属界定：借势的原则 一期住宅如何启动 客户如何导入是关键 靠什么引入客户？ 1.板块价值挖掘 2.项目价值发掘 3.价格策略 板块价值：临近中环线的下一个汉口居住区 依据： 常青、后湖核心地段已经基本开发完毕，后期土地供应有限，并且后期项目位置同样偏远，存在出入交通问题。 城市发展，城区土地有限，且价格高企，中心居住人口必然外溢。 塔子湖东路打通后，直连市区，后期还有地铁规划，远景瞩目。 金银湖、盘龙城均为郊区概念，本项目紧靠中环线，属于汉口概念。 项目价值发掘 判断一：非传统旅游地产，纯住宅。 判断二：以纯住宅视角判断：项目拥有旅游配套与商业配套两大资源。 价格策略 叠加别墅价格区间8500-9000元/平米。 高层产品价格区间5200-5900元/平米。 花园洋房价格区间5400-6000元/平米。配置电梯：6200-6600元/平米。 产品细节未出，以上判断纯粹从区域价值以及周边现状判断价格区间。 项目竞争力分析 基于板块价值挖掘、项目价值挖掘、价格洼地概 念的基础上分析。 截：针对盘龙城，有地段优势，处于盘龙大道上，截留其客户。 分：针对金银湖区域，价格优势难以体现。分流其客户。 结论： 板块价值：北汉口价值洼地 项目价值：武汉首个旅游、商业双配套住宅项目 价格策略：价值洼地、价格洼地。 出台级别高。由国务院直接出台并发布。 信贷政策大幅紧缩，变相降低市场购买力 政策执行采取地方政府问责制。 高溢价销售策略应及时转变为现金流策略 产品竞争力将成为确保项目利润率的重要基础 90平米以下户型将成为最安全产品 短期内，尽量推售首改型的小面积户型产品。 舒适型的叠拼、洋房类产品宜待政市场稳定后再行推售。 环湖路东段和西段，距离市中心远，生活和交通配套匮乏、产品品质一般。 价格范围：4300-5800元/平米 翠堤春晓、顺驰泊林、水印桃源、升华现代城、沿海赛洛城、紫云黄狮海岸、泰跃金河、恒大城 第三阵营 中低端阵营 金山大道以南，区域位置偏离主干道，目前周边生活配套匮乏，交通不便。 价格范围：6000-6200元/平米 金地格林春岸、耀江丽景湾、 第二阵营 中高端阵营 2个项目面对金山大道，离市中心距离最近，知名开发商开发产品、品质好。 价格范围：6700-8800元/平米 万科高尔夫、银湖翡翠 第一阵营 高端阵营 常青花园：6800元/平米 银湖御园：6000元/平米 耀江丽景湾：5200元/平米 7500元/平米 多层 百步亭花园 项目名称 花园洋房如果没有配置电梯，价格拉升幅度并不大，与高层价格看齐，如果配置电梯，则按照百步亭花园经验看，配置电梯后价格可提升800元/平米。 叠加别墅：8500-9000元/平米 花园洋房：5400-6000元/平米 配置电梯：6200-6600元/平米 普通高层：5200-5900元/平米 洼地 后湖：6300-7500 配套成熟 交通便利， 无突出环境资源 常青：6500-7500 配套成熟 交通便利， 无突出环境资源 引：针对常青与后湖板块：价格洼地，吸引成熟区域客户 竞争力： 价格优势。 引 北汉口概念 盘龙城：3500-4000 价格低、 环境较好，交通与配套较差 截 竞争力： 板块优势 北汉口概念 金银湖5000-7000 ：生态环境好 分 竞争力： 板块优势、一定的价格优势。 竞争力 完全有实力从竞争中突围 新政分析 调控政策频繁 力度递增 09.12.9 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 国务院发布房地产调控的“国四条”,从土地、金融、税收等四方面加强对房地产市场的调控 五部委联合发布通知，要求开发商拿地首付至少50%，从而降低开发商的资金杠杆水平 中国银行湖北省分行全面取消房贷7折利率 , 后期其他银行可能会陆续采取跟进政策 国务院办公厅发布国十一条，提出二套房贷款首付比例不得低于40% 09.12.14 09.12.17 10.01.10 10.02.3 央行上调存款准备金率，剑指股市、楼市资产信贷泡沫 10.01.13 温家宝上海考察时，明确表示“要