江北寸滩工业园市场调查报告(定）.pptxVIP

江北寸滩工业园市场调查报告翰龙地产- 2013.2-目录：一、工业地产发展概况二、项目本体研究三、竞品市场研究一、工业地产发展概况1、项目本体研究宏观发展趋势——我国工业地产处于萌芽期现阶段水平从行业发展的周期来看，我国工业地产仅仅处在萌芽和起步阶段。我国工业地产的开发模式已由政府为主导开始转向企业为主导。这一转型尚未完成，目前国内的工业地产仍以政府主导为主。改革开放之初20世纪90年代中期2002年中国的开发区伴随着改革开放的不断扩大和深入，成就了一批以政府为主导的开发区的成功发展。其中最具代表性的就是1980年开始建设的深圳经济开发区。开始由企业为主导，取代政府进入工业园区开发领域。2002年以后，行业内才开始统一认同工业地产的概念。宏观发展趋势——我国工业地产处于萌芽期不规范产出低通过多年发展，我国工业地产有长足进步，但还存在很多问题，主要是政府为了吸引投资，以低廉价格出让土地，从而出现工业用地征而不用，照成土地的闲置，此外由于开发经验的欠缺和相关政策不够完善，出现较多无序、杂乱开发现象起步晚据建设部门统计，我国城市中工业用地占24%，城镇中人均工业用地人均是25平米左右，比发达国家多十多平米，但单位面积产出只有西方发达国家的几十分之一。工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国，直到改革开放才在我国兴起，相较其他国家，我国工业地产起步较晚。改革开放时期起步单位面积产出远低于发达国家土地闲置，无序、杂乱开发宏观环境——产业升级推动工业地产发展沿海制造业升级和内迁势必带来大量工业用房的升级和新建，在此背景下，国家级重点园区也大量进行建设，推动工业地产需求进一步增长。沿海制造业的升级和内迁国家级重点园区大量建设国家高新区分布图目前国内产业形势呈现两个特点：一是沿海地区的制造业升级，另外是沿海的制造业加快向中西部转移。升级和转移过程中必将导致工业用房的兴建和更新，工业地产需求将持续增长。宏观环境——产业升级推动工业地产发展全国以物流仓促为例，据中国仓储协会提供的数据显示，中国目前仓库总面积为5.5亿平方米，然而现代化物流设施只有580万平方米，中国对现代化物流仓库的需求量为17%，而现在国内却只能提供约3%-5%。重庆“在2012年，我市都市工业园建成数量将达120个，在现在的基础上新增26个，总面积由现在的740万平方米增至1500万平方米，以缓解厂房紧张。到2015年，我市都市工业园将达到150个，总建筑面积达2000万平方米。销售收入达到3200亿~3500亿元，为现在销售收入总量的4.5倍。”——重庆市都市楼宇工业‘十二五’发展规划两江新区党工委书记、管委会主任翁杰明先生出席论坛并致词，他指出，两江新区中除了禁用地120平方公里以外，工业厂房将超过1.65亿平方米，工业楼宇将超过2000万平方米，海量工业地产市场需求为工业地产的发展提供契机。重庆工业地产——承接产业转移，工业地产快速发展作为内地重要的工业城市，重庆近年在承接产业转移和自身产业优化升级的驱动下，工业地产供应量和价格急速攀升，呈现极强的发展势头。重庆产业发展特征：承接转移主要针对“沿海产业内陆转移”的国内整个产业格局变迁趋势下，主要承接沿海劳动力密集型产业；催生大量厂房需求；优化升级重庆作为传统老工业城市，随着城市发展，将对传统老工业进行重新布局优化以及产业技术的升级；逐步转向电子信息、新材料等高端制造业以及金融、物流等现代服务业。产生厂房及各类新型办公需求重庆发展趋势——分布与主城近郊，整体尚未成型城市发展与产业空间布局变化分析模型:两江新区重庆产业发展空间布局主要集中在主城核心区及近郊主城中心区…西永微电园高新区电子产业茶园新区九龙坡工业园及铝产业园九龙坡发电厂拟搬迁至区县重钢搬至长寿限于发展层级，除部分污染类企业搬至区县外，工业核心发展区仍在主城及城市近郊。阶段结论一宏观环境：通过多年发展，我国工业地产有长足进步，但还仍属于发展初期。我国各产业的的快速升级，为全国工业地产的发展带来契机。而重庆作为承接沿海产业转移的重要城市，工业地产发展动力强劲。重庆工业地产发展格局：重庆工业地产从2005年后开始发展，现阶段工业地产集中在主城核心以及近郊，有往区县转移的趋势但不明显。产品发展趋势——由单一形态向复合化发展随着经济发展，工业地产概念不断扩大，由简单的工业厂房向生态总部基地、高科技产业园方向发展，甚至出现创意产业园等形式，产品业态复合化，品质高端化业态复合化、品质高端化政府统一规划相对合理，业态逐步复合化，环境品质大幅度提升，产品更加人性化企业能够清楚把握自身的产品需求优势地产价值充分挖掘、运营更加灵活由于缺乏开发运营经验，项目规划不合理、产品业态、形态单一，环境差、品质较低劣势对开发商的资金实力、运营经验要求较高