汉京置业深圳前海月亮湾项目定位报告（177页）.ppt

本区域属性改变： 由深圳主流住区向新兴城市核心区转变 区域将在2013年左右逐步进入发展阶段，城市价值体现，项目预计2010年入市，仍处于形成阶段 研究：120平米三房功能空间研究 研究：140平米四房功能空间研究 研究：功能空间总结 研究：功能需求特征 研究：功能空间特征突破 客户与功能匹配度 2008年土地成交情况：全市居住用地和商业性办公用地共成交25块，其中居住用地成交9块，商业性办公用地成交16块。9块居住用地，用地面积82万平方米，总建筑面积238万平方米，总成交金额41.8亿元，折合楼面地价为1756元/平方米。 08年全市商业性办公用地共成交10万平方米，总建筑面积121万平方米，总成交金额约73亿，折合楼面地价6013元/平方米。 区域将在2013年左右逐步进入发展阶段，城市价值体现，项目预计2010年入市，仍处于形成阶段 研究：后海城市化发展阶段与房地产发展阶段研究 研究：龙华城市化发展阶段与房地产发展阶段研究 研究：福田中心区城市发展阶段与房地产发展阶段研究 5 附件四：区域市场研究 通过大社区、大园林来营造良好的居住氛围，在强化内部环境的同时弱化外部环境影响 区域主流发展模式研究 模式一 ： 大盘模式 38.7万 84万 42万 总建面 大城无境、傲居中央 星海名城 别人住在房子里、我住在花园里 阳光棕榈园 42万国际名门社区 鼎太风华 主推广语 代表楼盘 典型楼盘： 鼎太风华——前海42万平米国际名门社区 一期：2002年 八期：在建 二期：2003年 五期：2005年 六期：2008年 七期：2008年 三期：2004年 项目基本经济指标： 总占地面积：22万平米 总建筑面积：42万平米 容积率：2.0 项目共分7期开发 区域主流发展模式研究 模式二 ： 产品模式 N+1模式，通过增送的方式提高得房率，运用大露台、凸窗等设计改善空间的居住尺度； N+1模式——提高得房率即通过赠送，1房改小2房、2房变成3房、3房改4房。 赠送面积达15平米，6米挑高空中花园，可2房改3房。 诺德国际：2房2厅1卫78-83平米 不计面积：约11平米 计1/2面积：约8平米 改房 产品模式1： 2房改3房，部分3房改4房 阳光玫瑰园 1房、2房（不可改房） 鼎太沙发 1房改2房、2房改3房、3房改4房 诺德国际 2房改3房、3房改4房、4房改5房 雷圳0755 1房改2房 悠山美地 户型特点 项目 通过赠送大露台、落地凸窗、入户花园提升居住空间的尺度感。 5.8米挑高大露台 雷圳：2房2厅2卫88-91平米 落地凸窗 中等户型一般内部空间都较为紧凑，通过附赠大露台、落地凸窗、入户花园等可以全面拉阔生活尺度； 入户花园 产品模式2： 园景大露台、落地凸窗、入户花园 阳光玫瑰园 凸窗、大露台、入户花园 关键词 双层挑高露台、凸窗 鼎太沙发 6平米可变空中花园，同时享受露台和生活阳台， 诺德国际 赠送落地凸窗，大开间露台，入户花园 雷圳0755 5.8米层高内庭院，全落地凸窗设计，错层大露台 悠山美地 户型特点 项目 区域主流发展模式研究 模式三： 资源支撑 依靠周边自然资源，实现项目价值的提升； 本项目 大南山 青青世界 月亮湾公园 深大附中 典型楼盘： 恒立心海湾——大南山麓、18万平米森林大宅 自然勾勒、拉菲原乡生活 泛海拉菲花园 大南山麓、18万平米森林大宅 恒立心海湾 悠悠南山、亲亲世界 阳光玫瑰园 主推广语 代表楼盘 阳光玫瑰园 恒立心海湾 泛海拉菲 项目基本经济指标： 占地面积：48842.52平方米 建筑面积：185828.74平方米 主力户型：135-180㎡的三、四房；一些90㎡的小三房和MINI复式 恒立心海湾位于月亮湾片区，大南山西脚下，临近青青世界和月亮湾花园，自然景观丰富。 区域主流发展模式研究小结： 典型楼盘：鼎太风华、星海名城、阳光棕榈园 『客观性』 『主观性』 1 2 3 4 产品 服务 资源 规模 主动式 被动式 典型楼盘：阳光玫瑰园、泛海拉菲、恒立心海湾 典型楼盘：悠山美地、雷圳0755、诺德国际 2009年1月经济数据向好，表明中国经济在全球低迷下继续向前。 国家统计局昨日公布的数据显示，1月CPI同比上涨1%，涨幅较上月回落0.2个百分点；PPI同比下滑3.3%。业内专家认为，综合近期公布的一些数据以及其他信息分析，中国经济有回稳的迹象 1月份我国居民人民币贷款猛增，相比去年每月几百亿元的金额明显增长。专家分析认为，在国家一系列刺激内需政策效果下，消费信心在提高。 经 济 视 角 在宏观政策的刺激下，2009年开年以来，股市震荡走高，初显回暖； 近期股指持续冲高，上证指数在2300点附近才放慢前进的步伐。 上证指数—日K线图 民 间 视 角 为什么回暖？ 民间信心回