长沙体育公园项目市调报告59P.docVIP

长沙体育公园项目市场调研报告 深圳市德思勤置业有限公司 2007年10月15日 目 录 前 言 3 1. 宏观市场分析 4 1.1. 国家宏观政策影响分析 4 1.2. 长沙市经济结构、产业发展状况 6 1.3. 长沙市城市规划与发展状况分析 8 1.4. 长沙市人群消费的特点 12 1.5. 长沙市房地产市场总体发展状况 13 2. 长沙市各类型物业市场分析 19 2.1. 长沙市别墅市场分析 19 2.2. 长沙市酒店市场分析 27 2.3. 长沙市小户型公寓市场分析 32 2.4. 长沙市商业市场分析 35 3. 体育新城片区市场分析及潜在竞争物业市场分析 53 3.1. 体育新城片区市场现状 53 3.2. 潜在竞争物业市场分析 56 4. 市场调研总结 58 4.1. 宏观市场对本项目的影响 58 4.2. 各类型物业的市场发展机会与风险 59 4.3. 竞争物业的影响与机会 59 前 言 深圳市京通置业湖南公司、长沙京宏基开发有限公司： 承蒙信任，深圳德思勤置业有限公司于2006年9月对贵司长沙体育新城项目开展前期策划工作事宜。针对本项目的地块条件及相关情况，我司进行了深入的市场调研和论证。从宏观市场分析（包括政策、经济、产业、人口、规划、消费习惯等各个方面）到长沙市各类型物业特征、未来发展趋势及与本项目竞争物业的分析。综合本项目地块分析与SWOT分析后，我司认为本项目的关键问题： 一是如何通过定位实现项目的最大价值，并降低项目的开发风险； 二是如何合理开发将公园的开发与项目的开发互动，挖掘公园的价值潜力，带动区域市场及项目的价值提升。 具体的分析与解决方案将在报告中详细阐述，本报告共分为三大部分，分别是市场调研、项目定位与经济测算、物业发展建议。 相关内容，有待与贵司沟通后，进一步完善。 宏观市场分析 国家宏观政策影响分析 2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（后文简称意见），意见从土地供应与监管、住房建设规划、税收、信贷、房地产建设与交易管理、信息统计与披露制度、房屋拆迁规模和进度等八条传达了中央政府调控房价的决心，解决住房供应结构不合理的核心问题。 新政八大要点概述： 1、近期经济适用房建设目标9月底前公布。 2、90平方米以下住房须占开发项目总面积七成以上。 3、购房不足5年转让须交营业税。 4、空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物。对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。 5、从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。 6、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型。 7、土地闲置2年将被收回使用权。对开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。 8、各地城市2006年内建立廉租住房制度， 并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。 国家新政对长沙市房地产市场的影响： 目前长沙受新政影响相对较弱，政府给予房地产开发企业一定程度的扶持，同比其它城市，房产投资环境较好； 长沙市房地产行业重新洗牌，土地向少数实力企业汇聚； 长沙本地90平方米以下住房需占开发面积的60%以上的新政将对本项目定位产生影响。 国家新政对长沙市各类型物业发展的影响： 长沙市别墅物业后续供应会减少，未来将成为稀缺产品，促使别墅物业价格上涨； 长沙市酒店和商业等经营性物业受新政影响较小； 长沙市小户型公寓供应量会逐渐放大，未来市场趋近饱和； 长沙市经济结构、产业发展状况 长沙市经济发展现状 2005年长沙实现GDP1519.90亿元，同比增长14.9%。在GDP中，第一产业实现增加值112.59亿元，同比增长6.9%；第二产业实现增加值655.27亿元，同比增长18.5%，工业实现增加值469.28亿元，同比增长17.0%；第三产业实现增加值752.04亿元，同比增长13.0%。在GDP增幅中，第一、二、三产业分别拉动0.5、7.9、6.5个百分点，三产业对GDP增长的贡献率分别为3.3%、52.8%、43.9%。三产业的比例为7.4:43.1:49.5，与上年同期相比较，一、三产业比重分别降低0.6、0.7个百分点；二产业提高1.3个百分点。26个省会城市第7位、居中部地区第1位。农民收入增幅连续两年超过城市居民，居全国第6位、居中部地区第1位。 2006年长沙市3月止累计实现GDP 376.62亿元，与去年同期相比增长14.1%。5月止累计完成全社会固定资产投资350.44亿元，与去年同期相比增长34.92%，增幅与去年同期相比回落1.80个百分点。5月止累计城市居民人均可支配收入为