长沙北辰定江洋竞品调研报告47p.pptxVIP

北辰定江洋竞品调研报告报告思路竞争市场概况保利国际广场华远华中心万达广场复地崑玉国际金茂梅溪湖总结 1Part竞争市场概况竞品销售情况竞品 8月 9月 10月套数均价套数均价套数均价保利国际广场公寓41，豪宅12豪宅15000，公寓精装18000，毛坯13000公寓64，豪宅17豪宅14000，公寓精装1万8，毛坯13000公寓27，豪宅25，公寓精装18000，豪宅1万4（国庆期间有10套13000的特价房）华远华中心91820012170001018000万达公馆 221万317140001714000复地崑玉国际66精装1219540精坯9500金茂梅溪湖开盘当天销售350折后毛坯8300 元/㎡，价格区间6800-11000 元/㎡ 。小结1、整体上，豪宅市场比较惨淡，去化速度较慢，月均仅去化十来套。其中，保利国际广场去化情况相对较好。2、中高端住宅去化情况相对较好，月均去化量远远高于豪宅。启示：客户对价格抗性较大，豪宅价格高去化速度缓慢，中高端住宅价格相对较低，去化相对较快。 2Part保利国际广场保利国际广场近期销售情况8月9月10月成交套数成交均价成交套数成交均价成交套数成交均价公寓41，豪宅12豪宅15000，公寓精装19000，毛坯12000公寓64，豪宅17豪宅14000，公寓精装1万9，毛坯13000公寓27，豪宅25，公寓精装18000，豪宅1万4（国庆期间有10套13000的特价房）保利国际广场豪宅月均去化18套，一方面是总价过高，客户资金不足；另一方面，由于公寓也能看到江景，且公寓总价低，客户转而购买公寓。一、展示豪宅沙盘区千万级样板间区域图影音室公寓沙盘区楼体广告豪宅、公寓、写字楼各有沙盘模型且各处一室，影音室、洽谈室、用材展示区、全精装车库模型、活动区、吧台区， 营销中心豪宅氛围单纯、纯粹。从营销中心到样板房，看房通道全方位展示了全精装地下车库、千万级样板房。工地围挡、楼体广告，全面树立品牌形象。销售物料对产品进行实实在在详细的阐述。小结：成熟优越的现场展示条件为销售提供了一个良好的基础。二、活动8月4日-5日、8月11-12日金牌置业计划活动；8月18日-19日楼王样板房开放活动(结合阿拉斯加美食)；9月2日，红酒品鉴沙龙；9月6日，学习体验活动；9月23日，中秋拉斯维加斯之夜；10月13日楼王样板间开放暨江诗丹顿鉴赏会；10月底开始“保利地产 九周风暴”活动，周周有活动。 营销节点活动+周末暖场活动+年底九周风暴特惠，保利国际广场针对高端群体举办了高档次活动。三、推广微博报广报广：结合营销节点（样板间开放、加推、商铺发售等）在潇湘晨报上投放整版、半版广告。 短信：针对营销节点及周末暖场活动释放产品销售信息，一周30万条。网络：搜房、焦点论坛炒作、微博。小结：针对营销节点及活动，报广+短信+网络进行覆盖。四、客户成交客户主要是以地缘性客户为主，天心区、雨花区、芙蓉区三区所占比例最高；省内其他地级市客户较其他豪宅要少约10%，主要来自湘潭、常德、衡阳等地；省外客户主要为北京，广东，深圳、浙江等地。成交客户职业中，以企业高管和私营业主为主，这类客户实力较强；其次为金融机构。其中，公寓成交客户群以大小型投资客、企业老板和公务员为主。成交客户年龄偏大，75%在36岁以上，其中以36-45岁为主。这个年龄层的客户，阅历丰富，有稳定的社交圈，注重圈层生活品质，经济实力一般较强。成交与未成交原因分析客户主要购买因素分析未成交原因分析价格是决定客户成交的主要因素，成交客户对项目的区域位置、户型设计、开发商品牌、升值潜力认可度高。50%客户认为总价过高，资金不足，36%客户喜欢精装修，对比万达；剩余14%分别是人在外地和不能做银行按揭小结1、成交客户对项目的区域位置、户型设计、开发商品牌、升值潜力认可度高。从侧面说明，保利国际广场展示条件成熟，活动组织及推广到位，已充分展示了产品品质及各方面优势，为销售提供了一个良好的基础。2、未成交客户中，50%的客户认为总价过高，资金不足。对价格的抗性大，放弃购买或者转购总价低的公寓，导致豪宅成交速度较慢。启示：在现场展示、活动组织、推广等各方面都已到位的情况下，产品品质及优势得到良好展示，价格抗性是阻碍成交的最关键因素。 3Part华远华中心华远华中心近期销售情况8月9月10月成交套数成交均价成交套数成交均价成交套数成交均价91820012170001018000华远华中心豪宅月均去化10套左右，精装修，大户型，高单价，高总价，客户资金不足，价格抗性大。一、展示营销中心沙盘样板间七彩画廊工地围挡照片墙钢筋混凝土 营销中心装修奢华，还特别设置了工学馆、照片墙、七彩画廊，此外，样板间豪华大气，工地围挡稳重，彰显出豪宅的高端档次。客户不仅感受到了豪宅的高端氛