金桥摩尔街二期营销方案(48p).pptVIP

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金桥摩尔街二期营销方案(48p)

项目目前营销进度及工作建议 销售策略 待定 通过一铺一价、单铺议价、以销控优质铺位、优先销售难点区域铺位的原则,直接销售。 广告推广策略 待定 延续一期的低成本宣传,主要以户外、短信、围墙、楼体广告为主、根据销售情况适量投放报纸广告。 广告推广,单张折页的 文案写作及平面设计 已完成  已完成销售单张的设计工作。 销售物料和法律文本的 准备 未完成 认购书可以延用一期认购书内容,合同文本,物业协议需要重新拟定。街铺与内铺的物业交房标准及物业管理费有差别需要准备两套法律文本。 目前客户积累情况   截止8月10日以累计226批意向客户 合汇景苑社区底商销售情况分析 周边同类型项目分析 PART 4 合会景苑 层高 4.8米 门宽 4米 进深 13米-16米 售价 1.7-2.1万/平米 目前租金水平 30-60 投资回报率 约3% 从合会景苑商铺的结构来看,层高较高有做2层使用的空间,进深较深商业使用价值不高。 从目前合会景苑的对外销售价格和实际租金水平来看,该项目的投资回报率较低。换言之就是售价较高。 紧邻本项目,其商铺位于桥基路两边和桥机横路上,全部为单层街铺。现铺销售。 投资商铺有比较才会有选择 合汇景苑 桥机嘉园 位置 桥机路与桥机横路交汇处 位置 主要位于桥机横路上 层高 4.8米 层高 3.6-5.4米 门宽 4米 门宽 4米 进深 13米-16米 进深 13米-17米 售价 1.7-2.1万/平米 售价 未定 目前租金水平 30-60 目前租金水平 未知 投资回报率 约3% 投资回报率 目标5% 合会景苑项目销售的商铺正对应本项目的3-7号楼、11号楼的商铺。势必会瓜分该意向投资该区域的投资者。通过横向对比分析,找到突破口使投资者更青睐本项目的商铺。 抓住投资者的敏感需求 商业地产投资者的敏感需求是什么? 无论是地段多么好,品牌知名度多么高的商业地产项目,如果偏离 了价值规律,投资回报率过低,那么投资者都难以接受。所以投资回报 率是商业地产投资者的最敏感需求。 特别是中小型投资者,投资商铺需要贷款,需要以租养贷的投资者投资回报率更是这类投资者投资商铺的唯一决定因素。 什么样的投资回报率能使投资者认同 按照现行的利率标准投资回报率在7%左右的商业地产产品才能够 实现投资者以租养贷的目标。而一般新开发的商业地产项目要达到7% 的回报率需要2-3年的市场培育期。 以本项目3年后达到7%的回报率,按照租金每年10%的递增速度反 推,目前本项目需要达到7%*0.9*0.9*0.9=5%的回报率才能够使投资者 认同我们的产品,并作为我们压制同类项目竞争对手取胜的关键手段 也是项目定价的依据之一。 街铺部分 各产品具体定价方案 PART 5 内铺部分 2、3、4层大面积商铺部分 项目街铺定价原则 项目价格制定基本原则 同类型商铺,不低于金桥港湾社区底商的价格为原则进行定价; 通过项目周边地区同类项目比较法进行一次定价; 通过汉阳在售项目的租金和售价比较进行定价; 依据项目特点,以引进不同主力店所能实现的租金收益为定价依据; 项目定价策略 商铺售价的评估一般有市场比较法及租金反推法两种,对于在成熟的市场环境的情况下,多运用市场比较法进行评估。而本项目为划拨土地性质社区商铺,武汉同性质商铺较少。有可比性项目少。 因此本项目定价可按项目金桥港湾社区底商的销售价格以及租金情况作为主要参考对象,同时用租金反推法来评估。租金反推法的目标回报率暂定为5% 项目街铺的定价及收益情况 栋号 街铺数 建筑面积(平方米) 楼栋均价(元/平方米) 总值 3 21 1114.38 130004 11 557.33 15500 8638615 5 11 348.97 13000 4536610 6 16 500.22 15500 7753410 7 12 908.96 180009 11 1728.76 19024.1269 11 10 676.09(实用面积) 1850012 9 392.88(实用面积) 433665 13 24 2168.73 1400014 9 1186.76 14000总计 134 161253092 街铺部分 各产品具体定价方案 PART 5 内铺部分 2、3

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