鄂尔多斯城投D15号地块定位策划报告135p.ppt

面积舒适，动静分区合理，特设工人房； 充分利用南向面宽，三个房间朝南，全明设计； 每个房间均赠送阳台或飘窗空间，提高户型附加值； 入户花园设计，彰显户型尊贵感； 缺点： 餐厅采光不好； 南北通透性不足； 179㎡四居 借鉴意义： 一、处于非热点区域，在中高端形象下打造满足主流需求、高附加值的平价产品，以高性价比占据竞争优势。 二、客户对高层产品有一定的抗性，市场接受度明显不如小高层产品。剩余房源多在20层以上。 万佳裕园 兴蒙时代广场 一、基本情况 物业位置：西临阿吉奈公园，南依文明路 物业类型：住宅、商业 总建筑面积：20万㎡，其中住宅约12万㎡ 二、产品情况 建筑类型：5栋小高层，2栋高层（回迁房） 建筑风格：ART-DECO风格 户型面积：120-400㎡，主力为170㎡三居、180㎡四居 三、销售情况 预计2011年4月开盘，目前200多套房，已蓄客1000多组 价格未定，预计均价将达到7000元/㎡ 客户主要来自伊旗，少部分为东胜投资客户 卖地段、综合体配套和中高端形象 地块条件限制规划形式，综合体形象支撑高端住宅定位 规划采用排座式布局，北高南低； 半开放式社区，中轴对称的欧式园林风格； 社区内全人车分流，地下车库入户； ART-DECO建筑风格，诠释高端形象 回迁房 商业步行街 购物中心 户型卖点 充分利用南向面宽，增加南向房间 厨房直接开窗，带北侧阳台； 客厅连接南向弧形阳台，增加建筑立面造型的丰富度； 主卧带270°转角飘窗、独立明卫、衣橱； 120㎡左右二居 市场主流户型布局，附加值提升户型竞争力，大面积高总价对位中高端客群 170㎡左右三居 一层两户 注重营销推广，营销包装及现场服务质量超出区域水平，样板间营销成为有力的营销道具。 借鉴意义： 一、在阿镇核心地段，通过树立高品质领航者形象，提高客户心理预期，使销售价格超过市场顶峰。 二、营销推广能为项目的高价格做支撑。 兴蒙时代广场 市场小结 近年来鄂尔多斯经济迅猛发展，但产业结构单一，整体经济对能源产业的依赖度过高。短期内资源不会枯竭，经济仍维持高增长，未来城市可持续发展取决于产业结构转型。 强大市场消费需求和雄厚的资金促成前期房地产市场快速进入爆发期。目前房地产行业已逐渐进入平稳发展期，升级产品已经出现，未来竞争将以品质和品牌取胜。 购房者投资、多次置业比重大，信贷杠杆作用明显，实际受调控政策影响较为明显，成交量增长明显减速。 政策走势分析 2010年房地产调控政策力度空前，经济手段和行政措施并用，遏制房价过快上涨。 从调控效果来看，源于地方执行政策松紧不同引起的供应、需求影响程度出现分化，但大部分一、二线城市需求或被抑制或因观望而萎缩，成交回落。 在“调结构、稳物价”的大背景下，预计2011年调控政策不会放松，房地产业仍将面临较为严厉的政策环境。 四方面深化调控 鄂尔多斯市场虽然迥异于其他市场，但由于后续政策不明朗、影响难以预估，因此更应抱持谨慎的开发思路，准确的市场定位和应市的营销策略将是市场胜出的关键。 * * * * 整体消费能力强，财富极度聚集，为地产提供了良好的经济购买力环境。经济和产业发展吸纳各旗县及外地人口流入，奠定了较好的潜力客群基础。 鄂尔多斯市人口收入结构 2003-2010年鄂尔多斯城镇人均可支配收入增长 城市 10年人均可支配收入 增长率 排名 鄂尔多斯 24728 13% 01 包头 23089 10.7% 02 呼和浩特 22600 12% 03 人均消费性支出大大高于西部其他城市； 消费结构向享乐型和发展型转变，家用轿车、旅游、文化娱乐、交通通信等消费热点持续升温 2010年西部城市人均消费支出比较 高收入人群：矿主、有色金属行业主、企业主等 中高收入人群：泛公务员群体，企业中高层管理人员 中低收入人口：在岗职工，普通小生意者 鄂尔多斯房地产市场依托雄厚的资金支撑，正处于高速发展期，开发量持续增长。需求旺盛导致供给失衡，推高房价。 2011年2月西部各城市住宅价格指数 2003-2010年东胜区房地产开发指标 08年受金融危机和政策影响，整体市场转淡，09年市场开始回暖。 从10年的销售情况来看，调控政策使销售增长明显放缓。 需求旺盛，供给失衡，导致房地产价格增长迅速。 鄂尔多斯东胜区住宅销售均价走势 数据来源：鄂尔多斯政府网站及互联网 鄂尔多斯客户情况： 以本地客户为主，但外埠客户比例有增加的趋势。 财富人群占比大。以私营企业主及政府公务员购买力最强，追求大面积和高档住宅。 财富人群投资意向浓厚，置业欲望强烈，多次置业现象普遍。 部分拆迁户拥有较强购买力，成为大面积户型的部分消化群体； 大企业职工、个体工商户是普通商品住宅的主要消费群体。 财富的迅速累积成为鄂尔多斯房地产市场高速发展的动力，客户置业需求旺盛，对未