青岛市进入机会及李沧区旧村改造项目可行性研究报告(110页）.ppt

地块结论 D-5 项目界定——新兴的李沧区CLD 规划区域内/区域发展滞后/旧村改造/拆迁较难/大规模/地势复杂/环境幽静/景观佳 项目问题：区域价值困境 土地方面：农村集体土地，办理土地农转用和征收手续，过程复杂，周期冗长，可能影响建设进程。 基础设施：李沧东部目前基础设施现状极其薄弱，道路系统、给水系统、雨污水系统、燃气供热系统、供电系统、电信系统等配套设施工程建设起点低、难度大，施工条件艰苦，建设周期较长，配套工程建设任务非常艰巨，直接延缓了中央居住区建设的步伐。 拆迁安置：李沧东部涉及25个村改居社区，个别居民与社区之间的历史遗留问题等原因，影响了拆迁及工程建设的正常推进。 违法建筑：李沧东部共有违法建筑近300个楼座，占地约1200亩。这些违法建筑的处理一直是中央居住区开发建设的难点和热点，造成许多社会隐患及不稳定因素。 项目资料 地块内部高低差较大，地势较复杂，景观丰富 项目总建面积100-200万平米之间，属大社区； 物业形式以多层，低密度住宅为主 * 1.青岛城市宏观环境 2.房地产市场概况 3.房地产发展趋势 4.四地块详细解析 6.投资初步可行性结论 Part 5 5.投资价值与风险评估 投资价值与风险评估 李沧区物业静态比准价格 项目价格以普通住宅销售均价比准 在售大盘物业静态比准价格： 理想之城：6600 幸福之城：5200 百通馨苑：5800 其他物业静态比准价格为： 润发湖畔雅居：5300 宝达大厦：5200 和达和城：5600（预计） 沧口板块 金水路板块类 九水路板块 8000 7500 7000 6500 6000 5500 5000 4500 4000 3500 润发湖畔雅居 宝达大厦 和达和城 理想之城 百通馨苑 幸福之城 区域整体价格浮动不大， 个别（品牌开发商）高品质楼盘价格遥遥领先 四地块收益测算 基于数据的限制，所有项目整体以静态的形式进行预估，物业形态分商业和住宅两部分，价格统一，拆迁安置暂不考虑 A地块 商业 住宅 （主力：小高层） 总投资 回报率 建筑面积 133200 (住宅面积*10%) 1591100 32% （容积率1.86） 预期静态价格 （现阶段）元/㎡ 10400 （住宅价格*2） 5200 楼面地价 （元/㎡） 1498 1498 C地块物业主要以多层 、小高层为主，地块自身环境较好及周边配套较 齐全，多层市场接受度高，投资回报较乐观，投资环境佳，风险小； D地块环境较偏僻，配套贫乏，李沧区大环境影响下，低密度住宅存在一 定风险。 A、B地块投资收益一般。 B地块 商业 住宅 （主力：低密度住宅/小高层） 总投资 回报率 建筑面积 170752 (住宅面积*10%) 1536768 33% （容积率1.60） 预期静态价格 （现阶段）元/㎡ 7800 （住宅价格*1.5） 5800/5200 楼面地价 （元/㎡） 1590 1590 C地块 商业 住宅 主力：多层/小高层 总投资 回报率 建筑面积 352640 (住宅面积*10%) 3173756 50% （容积率1.48） 预期静态价格 （现阶段）元/㎡ 11000 （住宅价格*2） 5800/5500 楼面地价 （元/㎡） 1460 1460 D地块 商业 住宅（主力： 低密度住宅、多层/小高层） 总投资回报率 建筑面积 147272 (住宅面积*10%) 1325451 43% （容积率1.32） 预期静态价格 （现阶段）元/㎡ 7500 （住宅价格*1.5） 5500/5000 楼面地价 （元/㎡） 1400 1400 * 规划指标　　 用地面积　 978400平方米 容积率　 1.86 建筑密度　 0.23 建筑面积　 1819824平方米 　 　其中 小高层 1591100 经营性 133200 建设面积 1819824平方米 楼面地价 1498元/平方米 一、土地总费用 280817.92 二、前期工程费 6969.94 三、相关规费 38507.92 四、建筑工程费 187009.00 五、基础设施费 31554.20 六、管理费用 4510.66 七、销售费用 28977.00 八、财务费用 32691.54 九、不可预见费 4510.66 成本总计 615548.86万元 小高层 5200元/平方米*1591100 商业门面 10400元/平方米*133200 销售收入预计 965900万元 经济指标分析 1、总成本 预计成本 615548.86 2、总收入 预计销售收入 965900.00 3、营业税及其它 销售收入*5.85% 56505.15 4、毛利 　 293845.99