龙城·明珠整体营销策划方案.ppt

龙城●明珠 ——整体营销策划方案—— 通过对龙城.明珠项目的不断了解和对天水市场的分析，龙城.明珠拥有自己独特的地理位置和自然环境等优势，如何将项目打造成天水市高端住宅产品，将项目的优势和卖点在营销推广中贯穿展现，在天水房地产市场中如何树立高端地位及形成最大差异化竞争？并带来最大的利润化？则是我们努力的目标。 本提案就项目的硬件配套和软件服务、营销定位及推广进程提出了自己的观点。本提案中难免有遗漏不周之处，恭请领导和专家批评指正。 我们将如何把龙城.明珠打造成天水市高端住宅产品，我们如何寻找这136位高端人士…… 我们在市场调研中，了解很多，也听到很多有人说天水的市场大户型销售不好，没有人买！还有人说，天水房价超过5000元以上，卖不出去！ 经过调研我们发现天水房地产市场竞争激烈但具有较好的市场前景。目前天水市房地产市场都比较注重景观、硬件配套和软件服务。 市场偏好90-100平米左右面积的户型，市场均价大概在4300元/平米左右。 市场楼盘定位同质化严重，没有形成良好的差异化。 物业服务普遍不高，硬件配套还不完善 水晶悦城籍河北岸 高尚亲水社区 价格：6000-6200元之间 70%跃层，户型面积多在120-160平米左右 2007年销售开始，目前住宅尚有4-5套未售 市场给了我们信心，让我们看到希望。虽然只有一个，但我们认为:够了，足够了！ 136位客户是那些人 136位客户行为、需求是什么？ 至少为二次以上置业，有多次购房经验非常注重住宅产品的地段、配套、自然环境渴望静逸、逍遥的生活环境；阅历丰富，思想成熟，心态平和，行事稳重；行为低调，不好张扬；对居住区安全考虑较多；对交通便捷要求并不是很高；可能已有住房，但是需要进行住宅的换代升级；注重家庭，并追求自己喜爱的生活方式；多数有亲水/景观情结；  他们是30-50（55）岁的中青年，以拥有家庭 他们更倾向于”40不惑”的年龄，他们的人生已经没那么激进，知道平淡是美平安是福，生活的沉淀让他们身上呈现出岁月的静好，未来的圆满 生活的经历给了他们开阔的眼，宽容的心，以往的失败对他们来说，只是生动的一课 他们的事业已经取得成功，有一定的物质基础，这种基础不是那种不安稳，他们已经拥有较高的社会地位，不在为生活这种浅层次的问题在搏杀 对于他们而言，“钱不是问题，重要的生活质量” 我们拥有什么？ 占据天水市城市核心地段 别人有的我们都具备了，但别人没有的我们有吗？ 什么是高端住宅？ √地段/环境的稀缺性 风景怡人的自然环境（河景、山景、公园、内外景观区域） √设计的时尚性 建筑设计风格，园林设计风格等必须引领时代潮流，成为经典 并且作为高端住宅，设计还必须能够彰显居者的品味和地位 √配套的完善性 高端住宅的最终功能还是居住，因此在相关配套（会所）的功能设置 上必须能够满足居者的各种生活需求 √服务的尊贵性 作为高端住宅，更重要的一点在服务上（售前、售中、售后）都必须 体现其尊贵、体贴、殷勤 龙城.明珠成为“高端住宅”的路线 龙城.明珠成为高端住宅的三大重点 产品外部因素及建议 华富.瑞士豪庭 该项目是兰州首个豪宅项目，标新立异的巴洛克建筑风格 巴洛克建筑风格，项目飘顶如国王头戴王冠，更显项目的气质与尊贵 米黄色的建筑外观，搭配欧式建筑线条，彰显建筑的尊贵，360度转角落地景观阳台，让视野更开阔 盛世凯旋宫 项目建筑风格采用新古典主义建筑风格，结合现代自然风格为设计主线 古典主义加现代风格的建筑飘顶，繁琐但又不失项目本色，在区域内形成独特的地标性建筑 深色外立面颜色，搭配现代自然风格，即能适应兰州气候，又将项目的沉稳、大气表现出来。 360度转角景观阳台，让项目的现代风格更为贴近。 仁恒国际 独特的北欧风格建筑，在区域内形成地标性群落 红色顶层装饰，让人联想到北欧童话，在高楼耸立的城市中，绝对是标新立异的 黄色线条，，外飘窗台，360度转角绿色玻璃窗”，将外观效果完全表现出来 产品内部因素及建议 酒店式入户大堂 打破天水市传统居住模式，将每单元入口设置成酒店大堂标准装修的入户大堂，设置门禁系统，体现无限尊崇，既是住户们休息时沟通交流的空间，又是住户接待客人的第二会客厅。 VIP豪华商业会所 结合项目打造高端产品而建成VIP豪华商业会所 拥有高标准休闲娱乐室、阅读室、西餐、咖啡吧等尊贵设施，使业主足不出户就可以享受高规格、高质量服务。 同时，会所也可对外进行营业，从而保证物业的经营性。 会所电梯的设置，一定要与住宅分开，以保证业主的私密性。 会所案例：(BOSS热带雨林风情空中会所） 龙城.明珠户型建议 好不好，看地段！卖不卖，看户型！ 目前户型分析： 1.整个楼层户型，显的中规中矩的 2.由于是