龙湖东桥郡6、7组团后评之物业篇44p.ppt

* 按集团模块设计的东桥郡6、7组团出入口 集团模块回顾 介入时间：物业从10年6月至12年5月共两年时间对东桥郡6、7组团进行前期介入，期间经历了图纸、施工、验收、交房4个阶段（启动会在一期）。以业主视角满意角度及项目后期营运角度共提出64条建议，项目部对于物业前介意见非常重视，采纳率95%。。 物业前期介入 物业前期介入——前介成效 类型 提出问题数量 采纳数量 采纳率 客户满意角度 业主使用 16 16 100% 安全 16 14 87% 后期项目运营角度 后期维护 43 41 95% 汇 总 75 71 95% 物业前介以业主使用视角，吸收前期交房后的使用状况在研发阶段细到户内空调孔与插座位置 ，大至配电室对日常生活的影响都提出了建议。本着环保、节约、方便原则，物业从运营成本、劳动生产率提升、方便维护、为业主负责的角度在能源、管网、景观、物业用房向项目提出了建议 物业前期介入总结——主要成果亮点 1 围墙施工工艺的改进：有效的解决了围墙返碱,外墙漆起层脱落 结果：效果优异 图纸阶段亮点 中央空调室外循环管网保护膜采用铝箔膜解决了中央空调保护膜破损、脱落，导致中央空调室外循环管网保温层开裂、直接影响品质和中央空调的使用风险。实际使用后效果优良。 图纸阶段亮点 散水沟施工工艺的改进：有效避免因高回填土沉降引起的散水沟垮塌，降低维修量。 图纸阶段亮点 景观草坪灯的选型根据教训加强与地产景观工程师的沟通，达成景观工程师控制灯的风格、高度，物业前介控制灯的照度、照距。结果：无人投诉、效果优 图纸阶段亮点 六七组团1号大院钢制楼梯滴水影响看面物业前介没有第一时间获得最新设计图纸，没能及时了解、跟进；，没及时提出合理建议;致使该处成绝症无法根治。目前无法处理。 图纸阶段遗憾点 六七组团风机出风口的安全隐患 物业前介没第一时间获得最新设计图纸，没跟进和提出合理建议;致使接管后隐患多。例如：风机出风口必须每月巡检，及时清理出风口的垃圾；下雨前检查其内设地漏是否堵塞等。 图纸阶段遗憾点 物业前期介入——前介需要改进的点 问题点：前介人员专业能力单一，提出建议及方案受限。前介基本以工程人员为主，在土建、给排水等工程专业问题上能对项目提出有利建议，但在安防、客户感受、环境绿化等方面能力较弱。 已改进回顾：前介人员隶属于公司技术部，而技术部从工程、安全、环境、客户均已成立专家帮帮团，对项目介入时可推行以工程牵头的4+1团队对项目全面介入。 1、背景： 验收时间：11年11月1日至12年4月20日。 3、该项目共298户洋房，按照集团配置50户/人，物业应配置6人，实际配置6人。分户验收共检查问题18159条，户均报事61条。 分户验收总结——基本情况介绍 各阶段户均报事横比 分户验收阶段 工地开放日阶段 集中交房期汇总 户均报事量 61 5.4 0.32 数据汇总 数据分析： .墙面垂直度平整度 地面、顶棚观感 铝塑门窗及附件 .空鼓裂纹 净高极差 管道、水表及阀门 外墙装饰 .入户门 .净空极差 .建筑渗漏 户内栏杆 .开关、照明、插座、线路 空调、地暖、通风设备 清洁类 木门 合计 问题数量 10668 3788 993 495 513 435 673 239 47 74 19 93 38 65 2 18159 整改完成数量 10545 3785 993 489 511 432 653 116 43 72 19 93 35 65 1 17869 完结率 98.85% 99.92% 100.00% 98.79% 99.61% 99.31% 97.03% 48.54% 91.49% 97.30% 100.00% 100.00% 92.11% 100.00% 50.00% 98.40% 简述： 截止4月24日分户验收共计298套，目前检查项共检查出问题18159条， 户均已达到 61 项，其中墙面垂直度平整度占10668项； ，需要加强前期质量控制； 对问题占比大的4~5项进行剖析： 结合右图对建筑尺寸不合 格项进行分析： 数据汇总 1:墙面垂直度平整度： 共计检查出10668项，占报事汇总问题的50%以上，都是超过规范要求。原因分析抹灰前挂线、做灰饼和冲筋不认真，阴阳角两边没有冲筋，影响阴阳角的垂直。 2：地面、顶棚观感 ： 共计查出3785项，占报事汇总问题20%，主要是二次污染，和成品损坏。 3：铝塑门窗共计事993项， 其主要是未完工程，如胶未打，另外划伤，和门窗不好开关。 4：外墙装饰： 共计查出673项，造成的主要原因：1、土建基面不平、工人收口不到位，色差。2、工期短，基面末干就上了外