项目决策分析与评研设计报告.doc

考勤成绩 答辩成绩 设计成果成绩 总成绩 山东建筑大学 课 程 设 计 题 目：课 程：院 （部）：专 业：班 级：学生姓名：学 号：指导教师：完成日期：2013年7月5日  目 录 一、项目总说明 1 （一）项目提出的背景 1 （二）项目地址概况 1 （三）可行性研究的目的： 1 （四）开发企业简介 1 二、市场调查与分析 3 （一）该开发项目周围境质量现状 3 （二）房地产市场状况的调查与分析 3 三、规划设计方案 6 （一）技术经济指标 6 （二）项目投资估算 7 （三）投资估算 7 三、项目投资与融资安排 11 （一）贷款本金的偿还及利息支付 11 （二）项目投资计划与融资 11 四、项目销售计划及收入估计 12 （一）项目销售计划 12 （二）项目收入估计 12 五、项目财务评价 13 六、项目不确定性分析与结论 15 （一）不确定性分析 15 （二）住宅销售部分盈亏平衡 15 （三）结论 16 一、项目总说明 （一）项目提出的背景 1.企业未来2-3年的投资组合中包含此类项目。 2.通过市场供需分析济南住宅有较大的现实需求和潜在需求。 3.通过一定的渠道已草签了取得土地使用权的初步协议 （二）三庆·城市主人位于济南市东部新城核心地带，凤山路与兴港路交汇口处，是由三庆集团投资开发建设的高端生态绿色居所。总占地面积10万平米，建筑面积30万平米，项目容积率2.4，绿化率35%，建筑密度18%，共计规划有13栋楼座，全部为高层建筑，主力户型面积90-160平米不等，超高的绿化率、优美的天然湖泊、科学的建筑规划与设计，三庆?城市主人将成为未来济南东部高端楼盘典范。 三庆集团成立于1997年，是一个集房地产投资开发、营销策划、物业管理、教育、旅游等于一体的综合性集团公司。集团下辖子公司12家、参股公司5家，控股高等教育专科学院1所。? ?? ?三庆集团自进入济南房地产市场以来，本着“精心的规划设计、上乘的建筑质量、齐全的配套设施和完善的售后服务、大众化的精品路线、良好的市场信誉”的质量方针，使“三庆房产，美丽家园”的品牌享誉泉城。几年来，集团先后成功地开发了“三庆·燕柳园、三庆·燕庆园、三庆·汇文轩、三庆·枫润山居、三庆·枫润商务大厦、三庆·现代城（临沂苍山）、三庆·新馨家园、三庆·香榭丽（临沂费县）”以及位于济南高新开发区商务核心区的“世纪财富中心”、位于长清高校科技园中心位置的“大学商业街”等十多个项目。各项目的开发建设均借鉴了国内外先进的开发理念和施工管理经验，以人为本，迎合各级市场的需求，取得了良好的业绩。集团在发展房地产主业同时，还投资兴办了普通全日制高等专科学院山东凯文职业技术学院，建设了三庆公社旅游度假区等。集团多年来，在民用住宅开发过程中，坚持推行“精品经济房”开发理念，始终关注普通人，面向普通人；深入研究住宅市场，研究市消费者的心理、行为；重视人的价值，以满足现代人个性化的居住需求为目的；合理利用宝贵资源，关注城市环境和自然生态，使人的安居与自然和睦共处；同时在各城市项目开发中努力延续地方文脉，使住宅也有机地融入城市的传统之中。环境空气质量现状 根据济南市2007-2009年例行监测资料，SO2、NO2达到《环境空气质量标准》（GB3095-1996）的二级标准要求，PM10超标分别为0.倍、0.1倍、0.倍。PM10仍是影响评价区环境空气质量的首要污染物。本项目周围无工业企业，空气质量状况较好。水环境质量现状 。 本区域属于小清河流域，根据小清河200-2009年水质监测资料，小清河监测断面COD、NH3-N均达到《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅴ类标准COD、NH3-N达到《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅴ类标准，其中氨氮超标最为严重。 声环境质量现状能够满足《声环境质量标准》（GB3096-2008）中的类区域标准要求GB3096-2008）中的类区域标准要求现状工频电场强度和工频磁场强度均低于居民区工频电场4kV/m和磁场强度0.1mT的标准限值。第一季度济南市区成交量总量为28.9万平米，同比下降了36.3%，一月份受去年淡市延续和过年的双重影响市场陷入最低谷仅有1.8万平米的成交，年后开发商纷纷降价促销以价换量，市场出现比较明显的好转。3月份的成交量已回升至13.4万平米.图表：2011年至2012年3月济南市市区住宅成交量走势图 价格大幅下降，成为成交回暖的主要原因 第一季度济南市场价格出现了大幅下滑，从去年12月的9118元/平米下降至2月最低的7485元/平米，三月份略有回升，升至7829元/平米。总体降幅超过1600元。价格下降成为市场成交回暖的主要原因，以价换量成为第一季度全市市场的核心主题。