2007内蒙古房地产市场发展形势与研究.doc

2007年内蒙古房地产市场发展形势与研究 核心提示：改革开放20多年来，特别是住房制度改革的稳步推进，房地产业作为一个新兴产业不断发展壮大，并且越来越引起人们的关注。 房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。2003年在我国房地产市场的发展史上，是具有里程碑意义的一年,改革开放20多年来，我国房地产业得到了迅猛发展，2003年8月12日，国务院印发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），第一次明确房地产业已经成为国民经济的支柱产业。这说明房地产业对国民经济的贡献率已是不言而喻了。按照经济学原理，国民经济的持续健康发展，首先要作到社会总供给与社会总需求的基本平衡。而房地产业既然是国民经济的支柱产业，那么，它的发展状况将直接影响国民经济的发展格局和发展状况。因此对房地产业的发展形势进行科学分析和准确判断，适度调控房地产市场，做到房地产的供给与需求基本平衡，将对国民经济的健康发展起到重要作用。 ??? 改革开放20多年来，特别是住房制度改革的稳步推进，房地产业作为一个新兴产业不断发展壮大，并且越来越引起人们的关注。从全国看，房地产业已成为国民经济的重要支柱产业；从我区看，近几年房地产业的发展速度已超过了全国平均发展水平，并已成为国民经济的支柱产业。如何保持我区房地产业在国民经济中的重要地位，继续发挥房地产业在经济增长中的带动作用，笔者认为有必要对我区房地产市场发展形势做出正确判断，找准行业发展中存的主要问题，研究并采取切实有效措施，合理调控房地产市场发展速度和规模，才能进而保持房地产业的持续健康发展。 ??? 一、全区住宅与房地产业发展的形势 ?? （一）住宅建设发展速度较快，城镇居民居住水平不断提高 改革开放以来，全区城镇住宅建设速度不断加快。1980年至2000年，全区城镇住宅建设累计完成投资约440.4亿元，建成各类住宅8517.2万平方米，分别相当于前30年的31.58倍和4.16倍。“七五”期间平均每年竣工370万平方米，“八五”期间平均每年竣工423万平方米，“九五”期间平均每年竣工639万平方米。其中“九五”期间发展较快，平均每年以18%的增长速度发展，五年共建住宅3193.14万平方米，相当于建国初期全区城镇所有住宅2090万平方米的1.5倍。2001年全区住宅建设增长速度有所回落，但已突破900万平方米，达到934.64万平方米。由于我区在2000年6月底取消了住房实物分配，因此2002年住宅建设规模有所下降，直到2003年回落到857.49万平方米，但2004年又出现增长态势，且首次突破1000万平方米，当年竣工住宅1178.98万平方米。2005年增长幅度又有所提高，当年竣工住宅1367.55万平方米，比上年增长16%，一年里人均增加住房建筑面积1.58平方米，是我区历史上人均住房面积提高最多的一年。截止2005年底全区实有住宅建筑面积21798.93万平方米，人均住宅建筑面积已达22.96平方米。 ?? （二）房地产开发企业数量迅猛增加，开发规模与市场需求基本平衡，开发结构基本合理 我区自1984年实行房地产开发以来，当时仅有几家房地产开发企业，到2005年底发展为1500家，累计建成各类商品房屋5141.25万平方米，其中商品住宅4142.4万平方米。自“九五”开始，我区房地产开发迅速发展。五年间商品房屋开发面积平均每年以48.83%的速度在增长，比“八五”期间年均增速高29.16个百分点。“十五”期间，平均每年竣工商品房屋687.26万平方米，其中商品住宅534.36万平方米，占同期住宅建设总量的50.84%，较“八五”期末高30.64个百分点。国家1998年停止住房实物分配前， 1997年全区开发的商品住宅只占当年竣工住宅建设总量的21.8%。说明停止住宅实物分配对房地产开发，特别是商品住宅开发起到了一定的促进作用。 ??? 到2005年底，全区累计完成房地产开发投资718.56亿元，其中商品房屋开发575.26亿元，占房地产开发总投资的80.06%。在商品房屋开发建设中，商品住宅完成投资487.81亿元，占商品房屋开发投资总额的84.80%。说明房地产开发投资结构基本合理。 ?? “九五”和“十五”期间，全区累计预销售商品房屋4337.67万平方米，占同期竣工总量的94.5%，其中预销售商品住宅3583.37万平方米，占同期竣工商品住宅总量的99.66%。说明商品房屋特别是商品住宅预销售情况较好，开发规模与市场需求基本平衡。 ?? （三）房地产交易日趋活跃，税费优惠政策效益充分显现 ??? 近几年全区房地产交易市场比较活跃，“十五”期间，全区新建商品房屋办理交易过户手续3794.21万平方米，其中商品住宅3266.76万平方米，分别超出同期销售面