地产-长春保利项目方案2007.ppt

什么是庄园生活？ 庄园，代表了一种清新的自然环境、一种优雅的生活方式 庄园，就是一处流淌着优雅韵律的诗意王国 一幅描述自然生活的油画作品 一种质朴却不失高贵的生活方式 一次浸染着人文艺术的精神之旅 庄园，即感性、唯美、艺术、品位、优雅…… 项目性格塑造： 北美原乡的味道、自然、高贵、品位、私属、唯一 保利·麦迪逊庄园。 北美原乡的味道，他所要传达的一种真正高贵自然的生活方式，所要争取的是那些具备国际化视野、生活品位相对比较高的城市精英阶层 项目更具“唯一性”和“私属性”。 价值，我们深度挖掘 项目价值体系之一：产品价值 品牌价值 保利企业文化、北美居住文化、艺术文化的融合 项目价值体系之一：产品价值 建筑价值 在麦迪逊庄园，建筑远远不只是砖块混凝土的单调堆积，庭院、花园、露台、湖泊和喷泉…… 麦迪逊庄园——纯北美原乡风情坡地景观别墅 名流的尊邸，贵族的闲情， 在今天，在麦迪逊庄园，艺术与大自然再次融于一体 这样的景观，只适合那些崇尚自然的生活“私享家” 项目价值体系之一：产品价值 区域价值 墅，野土，建于郊野之外，退享宁静，从心所欲，潇洒自然…… 如此意境，自然映衬生活“私享家”的高华心境。 项目价值体系之一：产品价值 配套价值 酒店式公寓、特色主题会所 丰富最具异域风情的自然品位生活。 项目价值体系之二：附加价值 现场包装——全面展示北美风情 项目中央或入口设立精神堡垒，形式可为西式钟楼； 售楼部建造为欧洲城堡形式，内部陈列欧洲贵族生活的典型物品，如雕塑、油画、古董等…… 销售员着装的配合统一风格 项目价值体系之二：附加价值 私人会所——成立私人俱乐部 与知名俱乐部签订合作协议，双方约定携手合作，业主在其中可同步享有其私属会籍以及贵宾级服务。构建一个区域内前所未有的新贵族圈，开创高同质化开放式高贵社交领域。 优势（Strength） 劣势（Weakness） 机会（Opportunity） 威胁（Threat） … … … 大体量开发，具备规模效应； 本案产品丰富，综合型高端社区； 市政府南迁，项目未来升值空间大； … … … 地块周边配套不成熟； 保利品牌优势，短时间内无法凸显； 交通不便利； 市政府南迁所带来的机会； … … … 政府政策扶持区域未来发展； 区域内竞争项目不多； 区域市政、生活配套缓慢； … 项目开发量大，周期长，市场和政策具较大不定因素； … … 同类产品的竞争激烈。 项目理解 SWOT分析 品牌力 近临未来市政府/交通逐渐改善/居住环境佳/前景看好 坐拥众多学校/教育配套完善/人文色彩浓厚 临汽车产业开发区、一汽职工家属区/区内高新产业发达/…… 思 考 保利品牌实力 VS 市民对保利品牌认知度不高 城市“富人区”概念 VS 目前区域内高端产品稀少,不足支撑 地块交通便利已开通轻轨 VS 目前公交线路较少 教育配套完善 VS 城区交通更为便利 项目园林景观 VS 目前尚未呈现/竞争项目已完善 从硬件条件上来看，并不具备绝对的优势 定位关键点之二： 谁把握了客户谁就是赢家！ 寻找目标客户共性…… 客群分析 4 Part 哪些人有能力且有需求消费40—400万的中高端产品？ 户型面积在90-400平方米 （电梯高层、多层、独栋/联排/双拼/叠加别墅） 以融创·上城、天安·第一城为参考样本 寻找核心客户、重要客户、次要客户 个体私营业主 35% 一汽中高层管理 16% 各大院校高层管理 12% 政府公务员 17% 高新技术人群 15% 其他人群 5% 个体私营业主 一汽中高层管理 各大院校高层管理 政府 / 公务员 区域内高新技术人才 其他人群 融创·上城客户来源分析 个体私营业主 40% 一汽中高层管理 15% 各大院校高层管理 15% 政府 公务员 10% 区域内高新技术人员 15% 其他人群 5% 个体私营业主 一汽中高层管理 各大院校高层管理 政府 / 公务员 区域内高新技术人才 其他人群 天安·第一城客户来源分析 我们的客户在哪里 通过区域内融创·上城、天安·第一城两个项目客户参考 我们的客户集中在高新区、汽车产业开发区 分散在绿园区、朝阳区…… 少部分为漂一族，或已在长春或将在长春 我们的客户是谁？ 我们的核心客户：长春本地客群 关键词：社会精英 地脉情缘 年龄在30-45岁，主力客群 公务员、教师、医生、高精新产业、个体等等 有思想，更有远大理想 原住居民，或功成名就，对该区域具有较强的地脉情缘，最终回到原 生地，选择稳定而舒适的生活 目前已有第一居所，为改善居住环境、提升生活品质而再次置业 我们的重要客群：因工作在长春的外地客群 关键词：扎根春城 立业春城 年龄在30-40岁，重要客群 企业骨干、核心技术