南京07小户型公寓研究分析.doc

南京07小户型公寓研究分析 绪言： 近年来，随着南京房地产市场的成熟和繁荣，其住宅产品的更新换代也在急剧加快，新潮设计层出不穷，其中，以小户型住宅产品尤为耀眼，自前几年推出以来，目前已经成为南京楼市中的新宠，楼盘受到了市场的追捧。经济事物发展的曲线就是从无到有，从有到精，从精到饱和。我们认为南京小户型市场正在处于从精向饱和的转变期，目前市场上已经出现了一些不切合实际定位的小户型楼盘，在后面的营销推广中也遇到了很大的阻力。如何真正实效的创出真正实效的产品已经成为各大开发商研究的焦点。 目前关于小户型还没有一个严格规范的界定，不同的国家，不同的城市，由于其历史、文化以及经济水平等众多因素影响而有所不同。业内认定的小户型主要是从面积上来界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即为小户型。1居在60平方米以下的 ■ 单身公寓。它是近两年来南京房产市场上供应量最大的小户型住宅，从早期岔路口的盈家春天、河西的永嘉年华到目前正在销售的河西的金马郦城青年公寓、韵动汇，宁南的蓝筹谷，城南的御水湾花园，江宁的江南青年城的单身公寓等等。目前此类物业的发展由最初的投资出租型公寓向挑高自住型发展，真正的向切合人性化的户型设计。 ■ 酒店式公寓。它是一种具有产权性质的酒店，集商住为一体的物业品种，一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。此类产品目前市场上供应较少，产品主要出现在CBD区域，如早期的剑桥国际公寓、丽晶国际到现在正在销售的金陵王府、独立年代等等。此类物业仍服务于公司金领，他们对自己生活服务功能要求相当高，同时自己已经至少拥有一套住房，快节奏的生活是他们需要在自己工作区域拥有另外一处短暂的休息场所。同时由于此物业类型多处于南京核心CBD区域，浓郁的市场办公氛围使得目前年轻的创业者在寻找办公用房的时候，由于较高的办公房总价，使得他们把目光纷纷投向此类型的公寓，目前正在珠江路开发的“未来城”，很多投资者都有诸如此类的想法。 在本次针对小户型的专项市场调查中，我们主要对供应量相对较多的小户型公寓作为切入点，进行了比较深入的调查，现将有关信息及相关分析汇总如下。 目 录 一、南京小户型市场的（诞生）历史沿革 6 二、南京小户型设计定位的基本特点 7 1、最大程度的控制面积 7 2、拥有地段优势的稀缺产品 8 3、完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值 9 4、全装修成品房 10 5、仅仅是一种过渡产品，但产品的衍生物需求依旧强势 11 三、南京小户型市场发展现状 12 1、目前南京小户型公寓的市场交易氛围 12 2、目前南京小户型公寓发展现状 13 2.1、目前南京酒店式公寓发展的现状 13 2.2、目前南京单身公寓发展的现状 15 3、目前南京小户型市场供求关系分析 17 4、南京各大板块小户型公寓发展的特点 18 4.1城东板块小户型公寓发展特点 18 4.2河西板块小户型公寓发展特点 21 4.3城南小户型公寓发展特点 24 4.4城北小户型公寓发展特点 26 4.5江宁小户型公寓发展特点 29 4.6城中小户型公寓发展特点 32 四、南京小户型市场分析 35 1、南京市酒店式公寓分析 35 1.1南京酒店式公寓供应市场特点分析 35 1.2南京酒店式公寓需求特点分析 37 2、南京市单身公寓分析 39 2.1南京单身公寓供应市场特点分析 39 2.2南京单身公寓需求特点分析 41 五、南京小户型产品未来发展方向分析 43 1、现在小户型住宅发展趋势 43 1.1 面积功能全，适应购房者设计要求的户型为永恒的户型 43 1.2 结构合理，使用率高 43 1.3目标客户承接面广，以知识型的年轻工薪阶层为主体 44 1.4总价低，付款方式灵活 44 1.5向繁华区域周边发展 44 1.6一次性装修，档次中等偏上 45 2、小户型市场总结 45 六、小户型未来市场的发展前景分析 46 七、个案分析 47 附一：小户型房产投资分析 52 附二：南京目前主要在售小户型情况一览表： 54 一、南京小户型市场的（诞生）历史沿革 小户型公寓又称白领公寓，前期的出现仅仅作为一种过渡型住宅产品，是住宅具体明晰化的一种衍生物，早其层高大约在3米左右，一般平均在25平方米—50平方米左右/套，总价在18万元—35万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间。近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的小户型公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到40平方米—60平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等，设计也更为人性化。 小户型公寓的诞生最早是从上海的租赁的市场中出现的，大约在两、三年前，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场