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探索成就大师之路… 商业地产策划师、设计师培训系 列讲座之一：端正态度、建立共识 一、引子：国内大型商业地产 开发现状和项目开发基本流程。  1、中国商业地产设计市场有多大？  2、广义商业地产和狭义商业地产的定义是什么？  3、过去十年全国建成的大型商业地产成功率多少？  4、评判已经建成开业的大型商业地产成功的标准是什 么？  5、零售用的商业地产的本质是什么？  6、零售用的商业地产的赢利模式有哪些？  7、开发一个成功大型商业地产项目需要具备哪些要素？ 开发一个成功大型商业地产项目需要 具备的要素： 地 招商策略 营销营运 经济环境 商 建 招 营 环 选址 设计建造40% 商业定位 地—选址  立地条件— 商圈内的居民人数  区位优势— 居民消费能力和自身地理位置是否有利  规模优势— 存在竞争下，商业业态组合的竞争力  通勤条件— 道路、地铁交通情况  辐射范围— 通勤条件越好商圈辐射范围越广  所谓的 “地”或立地条件，事实上就是 “市场”， 开发商在开发前需要研究这块 “地”，就是需要研 究这块地块所处的这个市场，看这个市场需要什么 样的 “商”； 商—商业定位  商业内涵、商业定位—研究市场选定商家组合，确 定在里边开哪些店？什么样子的店？什么档次的店？ 卖什么档次的商品和提供什么档次的服务等等 。  有了这样的商业定位，确定了今后开发出来的物业 里面要开哪些店，这就进入了下一个环节 “建”； 建—设计建造  1） 满足商家或商家组合对经营场所物业条件的需求；  2） 满足消费者体验性消费和休闲的需求；  3） 如果是城市综合体项目，还要满足住宅部分居民日 常生活对居住环境的需求 （办公环境、酒店环境等）；  4） 整个项目的配套需求，如停车、卸货、出垃圾、出 租车上下客、班车停放、顾客集散、与城市交通系统无 缝对接等等。 招—招商策略  特惠策略—对提升购物中心整体档次的商家， 起步阶段，不仅租金优惠，还有贴装修费用等  递增策略—起步阶段，租金低一点，经营走向 成熟逐步递增  共赢策略—商家与购物中心经营者分享销售毛 利，共同承担培育期的风险  差价策略—利用租金的杠杆将合适的商家布置 到合适的位置 营—营销营运  营销管理—通过主要商家联动 组合拳的营销模式以吸 引顾客和促进销售  营运管理— 1）对入住商家的管理；  2）对入住商家的服务；  3）物业管理和经营购物环境的维护；  营运提升—项目营运管理方对整个项目的提升战略的 战略实施工作，对各个提升阶段的工作推进。 环—经济环境  项目所在地的经济发展，商圈内的居民收入提高购 买力增强，或者随着旧城改造深化，贫民窟拆除，