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S CHPTER n 本章要点 1、房地产评估程序 2、成本法 3、销售收入比较法 4、收入资本化法 5、已租赁房地产 公司房地产融资 租赁 出售--回租 再融资 投资分散化 开发项目融资 建设项目融资 土地开发项目融资 二级抵押市场----传递证券 联邦国民抵押贷款协会(房利美)FNMA: Federal National Mortgage Association 政府全国抵押贷款协会（吉利美）GNMA: Government National Mortgage Association (Mortgage-backed Bonds) 发行人建立抵押贷款组合-保留所有权 作为证券的抵押品由第三方信托人保管 以固定息票利率发行 超额担保：抵押贷款是证券票面价值的125%--240% 抵押贷款市场价值降到超额担保水平以下，发行人必须用相同质量的抵押贷款补充到组合中去。 抵押贷款支持债券MBB 抵押贷款支持债券的定价 以300 000 000美元抵押贷款组合，发行MBB2000 000 000美元，债券面额1000期限10年，票息8%，按年支付。 发行人和包销人一致同意出售债券的收益率为9%，则价格为 PV=800(PVIFA,9%,10年) +1000(PVIF,9%,10年)=9358 零票息抵押贷款支持债券 PV=1000(PVIF,9%,10年)=4632 抵押贷款传递债券MPT mortgage pass through securities MPT由抵押贷款发放人发放，代表对某抵押贷款组合的不可再分的所有者权益 最小规模为100 000 000美元 某信托人被指定为抵押贷款组合的所有者 组合所产生的现金流（由本金和利息组成），减去服务和担保费用后分发给证券持有人。 抵押贷款转付债券MPTB 是一种债券，不代表所有者权益 组合产生的现金流量被传递给债券持有人 需要超额担保 大多以住宅组合为基础 不是发行人而是投资者承担提前还款风险 抵押担保证券CMO Collateralized Mortgage Obligation 基于同一贷款组合所发行的多级别证券 THE END