湖南岳阳东辉湘岳兰庭项目营销探讨及项目发展建议_112P_2009.ppt

指标——中等规模，高容积率，中档项目 项目位于主城区的边缘地带，属于城郊结合部的位置。 项目位于城市主干道巴陵路与琵琶王路的交叉口，距离市商业中心约5分钟车程，交通条件优越。 项目位于立交桥边上，东面、南面靠近立交桥，受立交桥噪音、灰尘影响大。 项目周边主要以私房、低档的商业、专业汽配市场为主，区域形象差，居住氛围一般。 由于私房多，外地流动人口多，人文环境差。 项目位于主干道，周边生活配套比较完善。 学校配套：市七中、新路口小学、东升小学等 生活配套：中国银行、农业银行、中国人寿、市妇幼、农贸市场等 专业市场：汽配市场、家居市场等。 项目界定—— 前景——主城边缘，城郊结合，未来发展不清晰 一中心四组团的中心城区。中心区发展以铁路、琵琶王立交为界，形成南帝北丐发展之势。 近期城市主力发展方向：东扩南延，金鄂西路，随着政府各行政机关的进驻，区域为岳阳城市主要发展方向。 本项目位于老城区的边缘区，介于中心城区与冷水铺之间，未来区域缺乏明晰的定位，发展潜力有限。 印象——岳阳人对片区的印象不佳，区域认可度不高，房价较低 房价——受高架桥和综合因素影响，成为价格洼地 区域价格以琵琶王路、巴陵路 为界形成四大不同区域分布。 琵琶王以西巴陵路沿线价格在2800-3000元/㎡左右，以中建彩虹阁项目为代表，未来随着地王项目的推出，价格可能会出现上升。 琵琶王路以西巴陵路南面，以天伦城为代表的项目，价格在2700-3000元/㎡左右。 巴陵路以南的琵琶路沿线，以缤纷年华为代表的项目，价格在2500-2700元/㎡左右。 项目所在琵琶王立交桥区域是区域价格的低谷，价格在2000-2300左右。 主城边缘，城乡结合 ，未来发展不清晰 历史遗留问题，区域认可度不高 受高架桥影响 ，片区的价格洼地 区域客户经济能力有限，项目必需面对全市楼盘竞争 综合品质——结构失衡，中档及中低档竞争激烈 第一梯队竞争项目：巴陵尚都、天伦城、中建新项目，新中筹建项目。 第二梯队竞争项目：恒泰新项目、中环1号、汇金国际、缤纷年华、湘汇源、中建彩虹阁等。 第三梯队竞争项目：雷锋山家园及其他板块的项目，对项目客户会出现一定分流。 竞争格局——大盘围城 竞争格局——小盘分流 竞争格局——中心城区未来供应量超100万 我们区域形象该如何去突破呢？ 我们能从哪些方面去增加产品魅力呢？ 我们的营销突破和创新点在哪呢？ 墙体隔音、降噪处理。 中空玻璃使用，降低室外噪音的影响。 建议政府在高架桥面两侧加装隔音板。 立交桥夜景灯光 项目主入口建议增加主题雕塑+时 尚光影效果，增加园林特色、艺术感 组团中引入时尚现代雕塑、导示系统，让园林更具特色，贴近客户。 园林增加一些健康运动设施，营造一种运动、健康的生活。 架空层作为项目园林的亮点，将架空层打造成一个泛会所空间。 架空层建议增加邻里交流中心、瑜伽练习场、儿童游乐中心等设施功能，成为客户工作之余放松、休闲的场所。 无线平台，网络精神家园 社区外围采用高速宽带网络连接，小区内设立代理服务器，各个楼顶设置发射天线。 对于用户来讲，只要拥有一台可以上网的设备，无论是台式电脑、手提电脑还是掌上电脑，插上一块专用的接收卡，无论在小区的什么位置，网球场、卫生间、被窝里，都可以随时、随地在线上网，而不用顾忌连线的长短、在床上还是在户外。 首付5万元，轻松拎包入住 售楼处选址：巴陵路沿街，城市意象强。 售楼处装修风格：现代、时尚、开放 楼体包装：楼体横幅、发光字包装，截留客户，同时完善项目城市意象。 围挡包装：项目临巴陵路、琵琶王路包装，与项目楼体包装相呼应。 不发布产品的产品发布会：产品推介会采用“谈话形式”，并且所说的所谈的不是项目，而是“80年代那群人”以及“那群人的居住理想” 活动切入点：社区无线网络平台秀，作为本次活动的高档切入点。 小资情调：红酒品鉴、咖啡，敬对媒体的相对高格调。 参与者：岳阳各大媒体、中国移动、房协、80年代生人 地点选择：星级酒店 活动形式：在开盘时，09年新婚客户凭结婚证，购房送价值5999元婚纱照+蜜月之旅4999元+宝宝计划3999元”。（具体优惠待定） 活动细节： —活动与婚纱影楼、旅行社建立战略联盟的形式。 —活动与销售进度紧密结合，活动与项目主题环环相扣 访谈记录一：徐老板 访谈记录二：刘老板 访谈记录四：易主管 执行篇 营销评估 执行策略 阶段安排 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 市场使用度 ★ ★ ★ 房展会 客户 ★ ★ ★ ★ 短信 ★ ★ ★ DM派单 ★ 杂志 ★ 网络 ★ ★ 车体 ★ ★ ★ 电视、电台 ★ ★ ★ ★ ★ 户外广告牌 ★ ★