尚城国际运营管理报.doc

运营管理报告 尚城国际购物中心 郭坤鹏 创实中国地产服务机构 上海鑫飞投资管理有限公司 二00八年九月 目 录 尚城国际购物中心经营管理总体思路模型图………………………………………3 项目概述………………………………………………………………………………4 尚城国际购物中心运营管理思路……………………………………………………4 尚城国际购物中心繁荣旺场策略……………………………………………………13 尚城国际购物中心运营管理组织架构……………………………………………16 综述……………………………………………………………………………………20 盐城尚城国际购物中心经营管理总体思路模型图 尚城国际购物中心的运营是以前期招商和销售为基础的，招商和销售的关系问题是困扰商业地产开发企业多年的行业难题。我们在长期的工作过程中总结了一整套解决这个难题的经验。商业物业在销售过程中要有销有控。我们把不急于销售的部分控制起来，待到今后物业升值后再做销售（如本项目的4层，还有其他特殊情况的商业）。同时商业物业中经常会出现部分开业时尚未销售铺位，我们把他们作为自有物业经营。所有这些问题，都可以体现在以上图表中。 二、项目概述 尚城国际购物中心位于迎宾南路主干道的中央地段，总建筑面积达5万平方米，单层面积约1万平米，规划为五层（地下一层车位、地上四层）。初步定位为：盐城首席一站式休闲体验购物新天地。项目业态定位形式为大型流行百货。 广场规划上，5.6米层高，营造豪华空间；14部豪华自动扶梯、4部直升客梯、2部直升货梯分工合作演绎畅达动线；近万平米户外休闲生态广场，是最火热的人气聚集区；专业商业团队统一加盟，为项目健康运行提供保证。 业态规划上，融百货、购物、休闲、娱乐、美食为一体，实现一站式服务。 地下一层：大型停车场 地上一层：都市名品馆——连锁餐饮、精品专营店、珠宝饰品、钟表眼镜、化妆品、皮鞋、皮具、小家电等。 地上二层：绅士休闲馆——沃尔玛、男士商务、男士正装、青春休闲服饰、运动服饰、男性饰品等。 地上三层：靓丽淑女馆——沃尔玛、仕女装、少女装、少淑装、时尚内衣、儿童服饰系列等。 地上四层：天街不夜城——影院、儿童游乐城、美食城、咖啡厅、女子生活馆、酒店等。 三、尚城国际购物中心运营管理思路 　1、运营的重要性 　　 ?就大型的商业来说，项目招商完毕，进入后期运营管理以后，才是考验商业地产是否具有良好的市场价值的最关键时期。也就是说，商业地产后期运营是商业地产最终成功与否的关键性因素。2、尚城国际购物中心运营思路来源 　　　尚城国际购物中心项目是盐城首个集购物、休闲、餐饮、美食、娱乐、文化、停车为一体的一站式休闲体验购物新天地，也是盐城产权式商业地产项目的全新理念，具有面积大、体量大、业态齐全、经营方式多样、产权关系复杂、管理模式多样的特点。前面我们了解到：商业运营的成功与否取决于两大因素，一为项目前期的策划、定位和规划需符合现代商业运作；另一为后期繁荣旺场管理，这二者缺一不可。通过详细的市场调研，我们对尚城国际购物中心项目进行了项目定位、项目策划，这些我们都是从商业运营的角度考虑，不为后期运营留下障碍，为本项目的运营成功奠定了良好的基础，下面我们将从另一个方面即保障后期的繁荣旺场来分析一下本项目的运营模式思路。 3、尚城国际购物中心经营管理模式 　　总体思路：整体项目采用租赁、联营、自营等多种形式相结合的经营方式，统一运营管理。 　　　分析：由于本项目产权复杂、业态多样、经营方式多种，为理顺后期经营管理重点，我们根据产权关系把它分为两部份来进行论述，一为自有产权部份（指未销售部份），另一为产权销售部份。 (1) 自有产权部份经营管理模式分析 　　　操作思路：自有产权，分散招商，统一运营管理 分析：自有产权部份是指产权属于开发商，未进行销售的部份，从商业运营角度考虑，这部份属于纯商业经营行为，比较容易操作，经营方式自由，可采用租赁（主要是主力商家）、联营（主要是品牌商）或自营（部份业态的补充）相结合的经营方式，在管理上采用统一的运营管理。 操作手段：商场统一运营管理，其中包含统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管统一营销是品牌媒体推广、3）　统一的服务监督??????良好服务监督确保众多的商提供规范性的服务，还能促进视觉上、行为上、理念上实现可识别化，帮助实现品牌整合美誉度与政府工商、司法、税务等部门保持合作，统一的服务监督平台，以确保服务监督的法理权威有效存在。4）　统一物业管理 备注： “创实”的产权式商城运营模式，指的是以专业商业管理公司为核心，从投资业主手中获得经营管理权，通过专业的经营活动实现商场的持续繁荣旺场。 　操作思路：产权销售、返租回报、委托统一经营管理 分析：为快速回笼资金，本项目采用产权销售的运作模式，投资