雨润黄山旅游度假区项目开发建议(正).docVIP

雨润黄山旅游度假区项目开发建议书 目 录 第一篇 概述：旅游度假区与旅游房地产的开发过程1． 开发前的规划2． 开发策略3． 开发小组4． 可行性研究与规划5． 资金之供给6． 审核过程7． 综合计划8． 市场营销9． 管理与经营 第二篇 雨润黄山项目：开发模式与运作设计1． 开发原则2． 开发战略3． 开发模式4． 运作设计 第三篇 雨润黄山项目：重点开发产物的初步建议1． 高尔夫球场2． 高端旅游地产项目——私家园林3． 雨润黄山旅游学院4． 旅游房地产项目——分时度假公寓 第一篇 概述：旅游度假区与旅游房地产的开发过程 1． 开发前的规划度假区开发者在着手进行开发过程时，首先必须考虑各种选择的可能，并界定整个计划的概念。最适合的开发概念之产生，往往需要经过许多变数的考虑，才能做最后的决定。专业的开发者，他所感兴趣的是开拓潜在的市场，其所需要的是适合该市场的计划用地。 就一项有计划的度假区开发过程而言，从计划开始到成功这段期间，最重要的是反复思索开发概念、一再评估有用的资讯，并不断修改整个计划的内容。在此同时，还需要研究最有远景的市场所在，乃至于开发产物的形态、计划密度及兴建期限也要加以概念化，届时再以开发过程中可能涉及的不动产开发限制，检验这些概念的可行性。倘若没有经过这种谨慎的调整过程，度假区开发计划很可能在一开始的时候，就得宣告失败了。设计概念形成的基础在于：确定开发性质或设计意象。心理上的目标（Psychological goal）界定，有助于选定计划的特殊意象或预计完成的范围，并进而到设施形态之选定、安排与品质、经营上的需求、影响交易方法以及其他各项细节。 度假区的开发者并且需要考虑本身在整个开发过程，从计划开始到成熟，一连串活动中的角色扮演。这些角色包括度假区内旅馆的经营，计划初期的交易、土地与房地产的交易等。 （1）开发产物与设施开发区所要营造的意象确定后，度假区开发者可以开始界定开发产物及开发区内的各项设施。市场研究应该有助于主题公园、酒店、公寓、别墅等开发产物之适当调和，指示有关尺寸、形式、所有权类型以及价位等级的建议。 其中最重要的是先界定该地区内必须保留的天然设施，并研究如何加强这些设施的内容，开发产物以及应该善加利用的天然设施界定的同时，另一项必须在初期开发阶段进行的是，确定区内需要建造的设施，并预留未来设施增加所需的空间。 在决定整个设施计划时，有四个主要问题应详加考虑：i. 设施如何在实质环境和经济中，配合整个计划，并成为该计划区独特意向的一部分？ii. 该设施的数量该有多少？iii. 工程进度如何安排？iv. 经费合理吗？ 因为度假区旨在提供愉快、真实的经验，倘若区内的设备不良而破坏使用者的兴致，这种情况对整个度假区的影响，可能比完全没有这些设施时严重得多。在游乐设施的经营上，开发者的首要任务是：维持游乐设施所需的品质标准。 （2）计划用地之选择开发者不应该迷恋某个地区，寄望该地区满足任何一种开发形态的要求。选择计划用地的首要原则是，要能够使计划概念和计划用地密切配合。 挑选大型度假别墅兼度假区的计划用地时，应考虑环境、可及性和价位等几项重点。环境上的评估选项包括：美学及气候上的特质；文化上的吸引力；所能开发的游乐机会；以及设施的便利性。度假区计划的市场力（market ability）与计划区到目标人口集中地的距离，以及交通设施的便利性息息相关。开发企图越大的度假区，越仰赖区内便利，高运输的交通设施。 第三个影响区位选择的因素是现实资金问题，即时开发费用和计划完成后的经营费用。 （3）阶段与进度度假区开发的阶段与进度，是整个开发过程中令人两难的部分。一方面，在开发初期应该开始提供足够的游乐设施，以便招徕消费者，满足消费者的需求，并配合开发者的发展需要。而在另一方面，这些初期游乐设施所需的巨额前期资金，以及计划初期庞大的营业亏损，却要一直等到有大量游客或别墅住户产生，并带来足够的收入可以开始平衡营业支出的时候为止。 （4） 规划方法传统的计划用地规划法案，一向都是考虑工程需求、政策法令、和市场政策等一般性的限制，以便进一步发展成敷地计划（Site plan），而这敷地计划其实大部分只是附加在土地上的粗浅计划而已。另外，有一种比较重视环境问题的规划方法，尤其是对度假区开发特别重要的是：以工程彰显开发用地的独特个性。唯有游乐设施能适合开发地的特色，整个计划区的环境气氛才能够被强调出来。 2． 开发策略（1） 土地买卖在历史上，土地买卖一直被人为是最大宗也最容易获利的度假区开发形态。 （2） 旅游地产项目在这项交易里，度假区开发不仅从土地买卖获利，并且也可以从建设和交易开发产物等过程中赚取不少利润。 （3） 经营开发策略中另一项重