某项目交易模式意见书.docVIP

法律意见书 致： 李董、章副董、刘副、陈协理 题： 关于某项目可能采取的交易模式及或有法律风险 法务室呈层峰指示，就某项目进行分析，并提出题述事项可能采取的交易模式及或有法律风险，供层峰决策参考。 为形成本法律意见，我们审阅了开发部提供的某项目材料，初步了解了与项目的相关背景信息。本意见主要围绕我司所关注的核心问题，即某项目可能采取的交易模式及或有法律风险进行分析。 合作模式一:成立一家新的公司运作项目种模式，双方共同成立一家具有房地产开发资质并具有独立法人的新公司（项目公司。方以土地使用权作价出资，以货币出资，共同构成项目公司的注册资本。后续的项目建设开发资金根据双方的约定进行投入，整个项目开发建设由项目公司运作完成。采取种方式，双方应在合作协议中对土地使用权价值约定、双方对项目公司的持股比例、项目公司法人治理结构、税费的承担、双方对项目后续建设资金的投入责任、利润的分配时间和比例、违约责任等进行约定。法律意义上联合开发应是应利润共享、风险共担为原则。如果合作开发房地产合同约定提供土地使用权不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。双方通过协议约定方式进行合作种合作方式中，双方不成立新的公司，通过协议方式来规定和实现双方的权利义务。因此这份协议显得更加重要，是确定双方权利义务的基本依据。采取此种方式应注意下几点：?1、联建协议应及时备案。?协议签署后，应按规定程序到建委、开发办等有关部门进行备案。并将2家合作单位的名字在相关立项批文中均予以体现。这也是对不持有土地的一种保护。? 2、合理的减少不必要的税务负担标准的联建应将土地变更为双方名下共同共有，或按各自日后分房比例进行按份共有，这即符合联建的本质，也是对双方权益的一种保障。但是会造成税务成本增加。在将土地过户给合作一方时，会视同销售产生税费，日后房屋建成后对外销售或者分割回来时，再次产生税费。??? 因此，如果从节约税费成本角度考虑，可考虑土地在开发阶段不进行过户。3、?方的资金安全性?按模式来分析的投入都依附在了土地上成为不可分割部分。如果土地及项目在项目开发期间土地一直在原土地使用权人名下，则对方缺乏有力的法律保障。最能保护方的方式还是将相应土地过户，但又会产生交高的交易税费。因此双方须在安全与成本之间找到最好的平衡点。如果选择土地不过户的，应考虑采取其他担保措施进行有效保障。三以收购公司股权方式进行合作是通过公司股权收购的方式实现了联合开发的目的。采取这种方式应注意以下几点：??? 1、公司的债权债务状况清晰，应在收购前进行充分的调查。如果是一方经营项目繁多，债权债务关系复杂的公司，则不宜采取股权收购的方式进行合作。因此这种模式通常适用于一家专门经营这个房地产开发项目的公司，最好是专门新设立的项目公司。在进行股权收购之前，建议委托律师事务所和会计师事务所对公司状况进行充分的调查。核实公司的股权结构、债权债务及资产状况。并且原股东应对以上状况进行保证和承诺，若出现披露外的债务时应要求原股东予以承担。2、双方利益的实现通常采取种方式的是纯粹的商业项目，建成后的房屋基本用于对外销售，双方通过分红的方式实现利益，是双方真正意义上的合作经营一家公司。如有实物分房的，则体现为项目公司将房屋销售给投资方，不能无偿进行转让。3、股份转让的限制对股权转让限制性约定，应在合作协议、公司章程中予以明确。4、股份转让的步骤股份转让即可一次性转让完毕，也可分批进行转让。对于方而言，在考虑股权转让及付款的节点时，通常与项目进展情况挂钩，以促使出地方配合加快项目进展，办理相关手续。